Construction en zone classée : les règles d’urbanisme à respecter

Vous projetez de construire (un immeuble, une piscine, un garage ou un autre type d’extension) en zone protégée ? Vous devez faire la demande d’un permis spécial de travaux pour la construction. Ce sera aussi le cas pour une construction ou pour l’aménagement des zones extérieurs dans ces zones (panneaux solaires, affiches, extension de maison, etc.). Concernant les aménagements d’intérieurs tels que les travaux de chauffage, de canalisation ou d’éclairage, aucun permis n’est requis, sauf dans le cas des logements classés, protégés pour leur intérieur et leur extérieur. Mais comment obtenir une autorisation de travaux en zone classée ?

Qu’est-ce qu’on entend par zone classée ?

En France, plus que dans n’importe quels autres pays européens, les règles du code de l’urbanisme sont très strictes par rapport à la protection des immeubles faisant partie du patrimoine immobilier. On estime que chaque bâtisse classée ou répertoriée comme un édifice historique se doit d’être protégée et indissociée de son environnement ainsi que de la zone urbaine qui l’entoure. Tous les secteurs abritant des monuments célèbres possèdent une zone de protection d’approximativement 500 mètres. On aura l’occasion de contrôler la perception de ces bâtiments et de garder ces constructions historiques dans les meilleures conditions possible.

Bien entendu, il y a des exceptions à cette zone protégée. On a quelques périmètres de protections locaux pour les zones protégées qui sont catalogués comme étant des bâtiments légendaires et qui ont essuyé des changements pendant des années et cela, depuis la loi ALUR. C’est valable dans certaines agglomérations pour l’élaboration ou la modification du plan local d’urbanisme (PLU). Il est donc plus que conseiller de consulter des plans ou documents disponibles du plan local si vous avez l’intention d’acquérir un terrain (ou une maison) ou de déposer un permis de construire.

Cela vous donnera l’occasion de voir assez rapidement si le logement que vous souhaitiez rénover ou votre future construction (bâtiment) fait partie cette zone protégée au regard des monuments historiques qui y figurent. Une liste de documents d’urbanisme vous aidera à savoir si le terrain est dans une de ces zones protégées et si vous avez le droit d’y construire comme vous l’entendez.

Les règles d’urbanismes qui sont applicables dans les zones protégées

Avant de pouvoir procéder à la construction ou à un changement de l’aspect d’un logement, vous devez prendre connaissance de quelques règles et document d’urbanisme, à savoir :

• le certificat d’urbanisme;
• urbanisme et permis de construire (RNU, SCOT, POS, PLUS) ;
• surfaces et occupation des sols: COS, SHOB, SHON ;
• règles de plancher, suivant la nouvelle réglementation de 2012 ;
• règle d’augmentation du droit de construire, de plus de 30 %

Notons qu’il existe aussi d’autres règles d’urbanismes spéciales pour une zone protégée, car les règles diffèrent suivant la nature de la zone (réserves naturelles, parcs, patrimoines nationaux, sites inscrits, etc.).

Quelles obligations respecter envers une construction en zone classée?

Pour construire dans une zone protégée qui doit impérativement s’agencer en tenant compte des règles imposées par le code de l’urbanisme, il faut faire face à beaucoup de contraintes. Mais qui dit contraintes dans le monde de la construction, dit frais en sus. En effet, en plus des frais standards pour une construction, vous devrez également supporter les coûts :

• de la création d’une façade ou d’une toiture dont l’aspect est en phase avec les toitures et les façades des logements se trouvant dans la zone protégée. Cela peut revenir plus cher que prévu ;
• d’une demande de service obligatoire par un expert, chaque action de construction ou de reconstruction qui se fait sur un terrain dépendant d’une zone où se situe un monument légendaire doit tenir compte de l’avis d’un Architecte des Bâtiments de France. Il s’assurera de la garantie d’une certaine authenticité de la rénovation ou de la nouvelle construction compte tenu de son environnement protégé.
• des retards possibles dans les projets de construction ou de rénovation de la maison, car à part les frais en sus, il faudra aussi tenir compte du délai d’instruction de la déclaration au préalable ou de la demande d’un permis de construire. Cela se fait auprès de l’ABF. Il est très difficile de prévoir des travaux qui vont être associés à un délai précis.

Même si tous ces frais supplémentaires semblent élevés, vous pouvez amortir les coûts et demander un versement de subventions de la part des collectivités. Cela peut être la commune concernée par le secteur des zones classées, ou même l’État. Mais il faut se faire à l’idée qu’une aide financière n’est pas systématique, car l’État (et les Collectivités) n’est tenu à rien. En effet, le choix de mener ou non votre projet dans une zone classée vous revient.

Par contre, le respect des règlements concernant les constructions ou les travaux de rénovations en zone protégée est toujours obligatoire et strictement encadré. Les sanctions de non-respect des règles sont stipulées dans le code d’urbanisme. Sachez tout de même que les bâtisses qui font l’objet de ce type de spécificités sont listées dans la carte des zones des bâtiments de France.

Toutes les autorisations indispensables pour une construction en zone classée

Si vous avez des projets de rénovation ou de construction dans une zone dite classée ou protégée, il est indispensable de monter un dossier de demande d’autorisation de travaux conformément aux obligations mentionnées dans le code d’urbanisme de la zone protégée. Vous devez ensuite l’envoyer au service d’urbanisme de la mairie ou de la commune concernée. Ce service va ensuite la communiquer aux services qui sont concernés par votre dossier (demande) et demander leurs avals. Ce sont :

• l’Architecte des Bâtiments de France, si les projets de construction ont lieu dans une zone où se trouve une bâtisse protégée, cataloguée dans les monuments célèbres;
• l’Architecte des Bâtiments de France ainsi que la commission départementale des sites (paysages et établissements, dont les bâtiments historiques ne font pas partie), si les travaux se font dans une zone qui est entièrement protégée.

Il existe différents types d’autorisations.

• La déclaration préalable de travaux: vous devez la déposer si la nouvelle construction fait moins de 20 m² au sol. Au minimum, l’instruction est de 2 mois, dont un pour l’avis de l’ABF .
• Le permis de démolir : la demande devra être faite pour toutes les démolitions d’un bâtiment, même partielle. Le délai minimum pour une instruction varie de trois mois, et aller à un an pour les établissements protégés (paysages et établissement, dont les bâtiments historiques ne font pas partie). Pour l’ABF, c’est de 3 à 4 mois pour les établissements protégés (aux alentours des édifices historiques).
• Le permis de construire : il est nécessaire si les rénovations risquent de changer la structure ou la destination du logement. C’est aussi valable s’ils génèrent une surface au sol de 20 m² ou plus. L’instruction pour ce type de travaux varie de 6 mois pour les environs d’un édifice historique, allant de 1 an pour les sites protégés, avec 2 mois pour avoir l’avis de l’ABF.

Quand vous obtenez l’autorisation d’urbanisme, que ce soit pour une nouvelle construction ou une rénovation, vous devez l’afficher sur le chantier. Elle doit être bien visible depuis la voie publique. Vous devez l’afficher pendant toute la durée des travaux, même si cette durée est assez courte, elle ne peut pas être inférieure à deux mois.

Il est primordial que le panneau d’affichage présente les quelques informations essentielles suivantes: nom, raison sociale, date de délivrance et numéro du permis, nature et superficie des travaux, la mention concernant le droit de recours, l’adresse de la mairie où l’on peut consulter le dossier.

Qu’est-ce qu’il faut faire en cas de refus des travaux ?

Si l’ABF ne donne pas un avis favorable, vous pouvez faire appel. Il faut se rappeler que les démarches pour obtenir cette autorisation pour un chantier (construction, démolition, changement, etc.) sont encore assez compliquées. On doit aussi souligner que peu de recours arrivent à bout de l’ultime décision de ces professionnels. Depuis les articles de l’arrêté du 19 février 2014, le tribunal administratif doit impérativement accepter d’enregistrer la demande de recours.

Pour obtenir votre autorisation de travaux, vous devez déposer votre demande de recours gracieux à la préfecture. Si celle-ci conteste la requête, il est aussi possible d’objecter à votre tour, mais pour cela, vous devez refaire une demande. Notons que c’est la seule option à envisager si votre projet est rejeté pour une zone classée au titre d’édifice historique.

Lors de l’achat d’un terrain ou d’une maison (à rénover) donc, il faut se renseigner sur les règles d’urbanismes applicables, ainsi que sur la classification du secteur (zone) de la parcelle ou du bâtiment. En effet, construire ou rénover dans des zones classées est assez difficile et coûteux. Obtenir les différents permis est difficile, mais pas impossible. De même, y construire ou y rénover engendre des coûts supplémentaires, compte tenu des impératifs liés au PLU. Mais pour les amateurs de maisons et de constructions anciens, avec une âme et une histoire propre, et pour les vrais passionnés, ces quelques contraintes ne pèsent pas lourd dans la balance.