Servitude de tour d’échelle : définition

La servitude de tour d’échelle est un terme peu connu, mais qui souvent utilisé lors de la rénovation d’un immeuble ou d’une maison. Si vous devez effectuer des travaux alors que vous n’avez pas la place adéquate dans votre propriété pour l’emplacement d’une échelle ou d’un échafaudage, vous devez passer par la propriété voisine. C’est ce que l’on nomme servitude de tour d’échelle. Comment fonctionne-t-elle vraiment ?

Définition de la servitude de tour d’échelle

La servitude de tour d’échelle concerne la possibilité d’accéder temporairement à la propriété voisine pour effectuer des travaux sur votre propre propriété. Il s’agit ici des opérations liées à la rénovation ou à l’entretien de votre maison, de votre mur ou de votre toiture, et qui nécessitent l’emplacement d’un échafaudage. Mais parfois compte tenu de la limite séparative de votre habitation (maison ou immeuble) avec celui de votre voisin, vous n’avez pas assez de place pour prévoir la base d’un échafaudage pour accéder à certaines zones. Vous avez besoin alors de passer par la cour de votre voisin pour son l’installer. Nous appelons cet accès provisoire, servitude de tour d’échelle.

Toutefois, vous devez comprendre que ce n’est pas un droit acquis en réponse à des nécessités techniques et à l’obtention de votre permis de construire. Elle est conclue suivant une convention. Vous devez obtenir le droit de passage avec l’accord de votre voisin, ou par la décision du juge le cas échéant. Elle peut être alors établie à l’amiable, par convention ou autorisation judiciaire en cas de désaccord pour les deux premiers cas.

Ses domaines d’application

La servitude de tour d’échelle ne provient pas du Code civil. Elle est d’origine jurisprudentielle. Elle n’est issue d’aucune loi, ne découle d’aucun texte, mais résulte d’une interprétation de texte ou d’une décision du juge. Les critères des travaux dégagés par la jurisprudence comprennent :

• les réparations impossibles à réaliser depuis votre maison par manque d’espace, sur une façade d’un bâtiment impossible à atteindre depuis votre propriété, mas facilement d’accès, par le terrain du voisin, ou dans la limite de votre mur par rapport à la propriété voisine ;
• les opérations excessivement coûteuses par rapport au prix normal des opérations si elles sont réalisées depuis votre terrain ;
• les réparations ou entretiens indispensables qui compromettent la sécurité ou l’étanchéité de votre maison: ravalement de façade, réfection de bardage, nettoyage de toiture ;
• certaines opérations d’une nouvelle construction: finition, enduit, bardage ;
• la réalisation des opérations indispensables sur votre bâtiment ou imposées par une réglementation d’urbanisme afin d’éviter une dégradation grave ;
• les opérations qui ne causent pas à vos voisins de gêne ou préjudice disproportionné en vue de votre intérêt.

Toutes les activités liées à la nouvelle construction, la fondation et le gros œuvre ne bénéficient pas de ce droit d’échelle à l’exception de certaines finitions. Il est limité en général à l’entretien et à la réparation.

Les démarches pour faire la demande

Contactez toujours en premier lieu votre voisin. S’il donne un accord verbal, prévoyez par la suite une convention écrite pour confirmer cet accord. Vous pouvez télécharger des modèles de lettres de demande d’accord et de convention de demande amiable d’autorisation en ligne. Envoyez-les en lettre recommandée.

Définissez clairement en accord avec votre voisin, la durée des travaux nécessitant le tour d’échelle. Précisez bien les heures d’accès au terrain dans la journée. Spécifiez également les précautions à prendre pour éviter ou limiter au maximum les dégradations. Vous devez toujours prévoir une indemnité de dédommagements qui constitue les modalités de réparation en cas de trouble ou la privation de jouissance de sa propriété.

Pour éviter les mauvaises surprises, établissez un constat des lieux avant et après le passage. Vous devez vous engager à réaliser des réparations, en cas de dommage entraîné par les travaux dans la propriété de votre voisin.

Les précautions à prendre

Lorsque l’accès vous est accordé, prenez des précautions pour protéger l’état de la propriété de votre voisin. Les mesures de sécurité doivent être au summum. Prenez le temps de bien mettre des barricades anti-intrusion pour éviter toute intrusion, que ce soit dans votre accès temporaire ou dans la demeure même du voisin. Seules les personnes qui ont été annoncées dans votre convention devront avoir le droit d’emprunter le chemin. Souvenez-vous que ce droit demeure provisoire et est limité à la seule réalisation des travaux prévus.

Fixez également la fréquence d’accès et les moyens techniques qui traverseront la cour de votre voisin : outillages, véhicules, engins. Ces informations devront être bien écrites dans la convention et expliquées clairement à votre voisin pour éviter tout malentendu. Si de gros engins doivent manœuvrer dans le lieu, faites intervenir un huissier. Il établira un état des lieux avant et après les activités, cela vous aidera dans le chiffrage des dédommagements de trouble causé.

Les recours en cas de refus

Comme la servitude de tour d’échelle n’est pas inscrite dans le Code civil, le voisin propriétaire pourrait refuser votre demande. Si l’accord à l’amiable n’aboutissait à rien, vous devez passer par la prochaine étape qui est d’envoyer une lettre recommandée à votre voisin. Ne brûlez pas les étapes, cette lettre doit être envoyée avant de faire appel à la justice. Si le désaccord persiste, vous pouvez saisir un conciliateur qui constitue une solution aimable et gratuite. C’est en dernière étape que vous devez faire appel à la justice pour connaître la décision du juge. Il prendra en compte, dans ce cas, les critères définis par la jurisprudence pour conclure si le refus est abusif. Il vous donnera l’autorisation alors si les tâches à réaliser sont prioritaires et l’entrée dans la propriété voisine reste inéluctable. Le juge définira la durée de passage, ainsi que les dates du début et de la fin de chantier.

Le droit d’échelle n’est pas acquis sans condition. Vous ne devez pas empiéter ou dégrader la cour voisine sous prétexte que vous détenez un permis de construire assortit de la servitude de tour d’échelle. Vous devez établir une demande dans un cadre bien défini, et sous des conditions bien évoquées. Même si votre voisin a donné son accord pour votre accès, vous devez prévoir une indemnisation le couvrant.

La servitude de tour d’échelle est  un droit qui vous est accordé sur la condition de répondre à plusieurs critères exigés par la jurisprudence. Elle vous permet d’entrer dans la propriété de votre voisin pour pouvoir accéder à de recoins non accessibles de votre propriété, pendant une durée prédéfinie, et uniquement pour pouvoir effectuer des travaux de réparation ou de finition jugées nécessaire.

Si vous disposez d’une solution alternative, ou que votre voisin (ou toute autre personne ayant intérêt) en trouve une pour pouvoir effectuer les tâches depuis votre propriété, sans que cette alternative ne vous coûte excessivement (écart non considérable) alors, vous ne bénéficierez pas de cet accord. Il en est de même pour tout ce qui est lié aux gros œuvres d’une nouvelle construction. Souvenez-vous que la servitude de tour d’échelle  doit être obtenue à l’amiable en premier lieu, donc expliquez bien à votre voisin la situation, et tentez au maximum de négocier durant cette première étape pour éviter de trainer la situation en justice. Rien ne vaut une bonne relation de voisinage, que ce soit pour les travaux en cours ou pour l’ambiance dans le futur.