Tout sur l’étude de sol : un diagnostic obligatoire lors de la vente d’un terrain

Envisagez-vous la vente ou l’achat de terrain ? Il faut savoir qu’une étude de sol est nécessaire avant tout projet de vente ou d’achat de terrain. C’est la mission d’un géotechnicien.

En quoi concerne l’étude du sol ?

Une étude positive

L’étude positive du sol concerne les terrains à bâtir par un constructeur : il s’agit de la vente de terrains qui sont encore neutres pour la construction des maisons individuelles. Le CCMI ou contrat de construction des maisons individuelles consiste à construire des maisons individuelles.

Une étude négative

L’étude du sol ne se rapporte pas à la construction de nouvelles extensions  désolidarisées du bâtiment principal : une véranda, un chalet, un garage, etc. Cette étude ne concerne pas non plus les travaux sans rapport direct ou indirect avec les fondations ou la structure de la maison. Nous pouvons voir par exemple l’évacuation de l’eau ou le rapport de chaleur entre le sol et le sous-sol.

Le contenu de l’étude du sol

Il existe deux types d’étude du sol dont un géotechnicien doit se charger. La loi précise le contenu de chaque étude dans l’arrêté du 22 juillet 2020. Dans ce cas de figure, vous pouvez faire appel au bureau d’étude Fondasol qui vous accompagnera et vous conseillera pendant votre diagnostic.

L’étude « préalable »

Celle-ci va se dérouler dans le cas où le terrain à vendre reste encore non bâti. Cette étude du sol sera fournie à l’acheteur potentiel par le vendeur. Au cours de l’une de ces études, le géotechnicien effectuera les sondages du sol.

L’étude préalable du sol de type G1 identifie les risques géotechniques et décrit les principes généraux de la construction. Ces techniques spécifiques auront pour missions d’anticiper les dangers encourus à cause des mouvements du sol argileux. Cette instabilité du sol en argile est due aux caprices de l’environnement (l’alternance de la sécheresse et l’arrivée de l’eau de pluie).

L’étude du sol dite « de conception »

Cette étude se rapporte à un sondage avant la réalisation et l’exécution des travaux de construction. Deux cas peuvent se présenter :

• Le propriétaire demande au maitre d’œuvre (un constructeur ou un architecte) d’effectuer une étude géotechnique dite « de conception » ou de type G2. L’étude de conception concerne l’implantation et les caractéristiques du bâtiment à construire. Cette phase a donc pour but de définir les prescriptions et les dispositions de l’édification adaptée à la nature et la qualité du sol. Il faudrait quand même noter que chaque étude de conception n’est valable que pour le projet de construction et la mission auxquels elle a été prévue.
• Engager la construction dans l’assurance des normes des techniques de construction particulières définies dans les ouvrages de la voie règlementaire. L’exécution de cette phase commencera même sans études géotechniques de conception.

Les terrains nécessitant des études obligatoires

Seul le terrain de qualité argileuse nécessite l’exécution d’une étude obligatoire. L’étude géotechnique sur un terrain non bâti constructible renseignera juste l’acheteur potentiel de certains points sur ce type de sol. Ce sont :

• les règles et les techniques de construction adaptées aux sols constitués d’argiles;
• les risques qui menaceraient les fondations ou la structure du futur bâtiment;
• les qualités de chaque parcelle du terrain.

En effet, le sol en argile résiste mal aux effets de la nature. Les épisodes répétés de sécheresse et de précipitation provoquent le gonflement, puis le retrait des argiles. Les mouvements des terrains en argiles entraîneraient une instabilité du sol. Ceci provoquerait d’éventuels dégâts sur vos futures constructions. Ainsi, une étude géotechnique du sol est nécessaire avant de vous lancer dans un projet d’achat de terrain.

Les régions géographiques concernées par le phénomène de gonflement

Les parties exposées aux phénomènes de retrait et de gonflement des argiles se répartissent en quatre catégories de zones à risque. Du moindre, au plus important risque, il y a :

• Zone non exposée;
• Zone à exposition faible ou Aléa faible;
• Zone à moyenne exposition ou Aléa moyen;
• Zone à exposition forte ou Aléa fort.

Ainsi, l’étude du sol reste obligatoire pour les parties du terrain exposées moyennement et dans celle à exposition forte. Pour les deux autres, aucune étude concernant le sol n’est nécessaire. Vous connaitrez ces terrains exposés grâce à la carte interactive de Géorisques ou l’application risque du ministère.

La carte Géorisques des sols argileux

L’emploi de la carte Géorisques

Si vous sollicitez l’aide d’un notaire, la carte Géorisques vous permettra de connaitre la zone dont dépend votre terrain. Il y a quelques étapes à suivre  pour utiliser ce plan. D’abord, connectez-vous sur le site officiel pour ouvrir la carte. Ensuite, lorsque la page s’ouvrira, il faut entrer vos coordonnées géographiques dans la case « localisation ». Entrez dans le pictogramme « choix des couches » et cochez « argile ». La carte affichera alors les différentes parties de votre terrain. N’hésitez surtout pas à zoomer sur la carte pour mieux les différencier.

Lecture des résultats

Sur votre écran s’afficheront les résultats de vos recherches. Vous remarquerez différentes couleurs sur le plan, différenciant les 4 parties.

• Les régions à forte exposition sont colorées en rouge.
• Les zones à exposition moyenne portent la couleur orange.
• Le jaune représente celles à exposition faible.
• Les couleurs neutres ou sans couleur sont les zones non exposées.

Combien coûte une étude du sol ?

Si votre terrain est concerné par le diagnostic géotechnique obligatoire, prévoyez un devis entre 500 euros à 1000 euros. Le prix à payer pour une étude du sol préalable sur un terrain non bâti réalisée par le vendeur est d’environ 500 euros.

Par contre, l’étude de conception, fournie par le constructeur (le maitre d’œuvre, l’architecte, etc.) coûtera environ 1000 euros, outre le prix total du projet.

Avant d’acheter un terrain, mieux vaut en connaitre la teneur. Du type de sol que vous achèterez dépendra: les travaux à effectuer pour une habitation viable, le prix à engager pour ladite construction, les démarches à effectuer auprès de votre mairie, et le niveau de qualification dont il est besoin pour le constructeur (artisan, architecte, maçon, etc.) que vous aurez choisi pour mener à bien les travaux.