Les prix des terrain vendus : les solutions pour les connaître

Trouver un terrain à un prix abordable pour pouvoir concrétiser un projet immobilier n’est pas une mince affaire. Comment alors s’y retrouver entre les prix de cœur des vendeurs, les prix pratiqués par les commerciaux et le prix réel du marché auquel un bien (terrain ou maison) devrait se vendre ? Grâce aux avancées technologiques, il est aujourd’hui possible de consulter les tarifs pratiqués sur le marché de l’immobilier et éviter, dans une certaine mesure, l’acquisition d’un terrain à un prix excessivement élevé.

L’application Etalab du gouvernement

L’application Etalab est la première solution qui fournit des données fiables. Les bases de donnée sur le site ont été extraites des Demandes de Valeur Foncière ou DVF par la Direction Générale des Finances Publiques ou DGFiP et sont les cumuls des transactions qui ont été opérés durant les cinq dernières années. De plus, une mise à jour biannuelle (avril et octobre) est effectuée. Peut être pas la plus précise, mais probablement la plus complète, vous aurez au moins un point de départ pour avoir une fourchette des prix pratiqués pour un terrain à bâtir ayant été mis en vente sur tout le territoire de la France pour votre recherche immobilière.

Comme les informations se basent sur le recensement des biens immobiliers : terrain, maison ou appartement ayant été mis en vente dans toute la France, il faudra alors faire un tri selon votre zone cible.

Pour ceux qui cherchent dans la région géographique du Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle et Mayotte, ce site n’est malheureusement pas pour vous, car les données dans ces départements n’existent pas. Lorsque vous aurez trouvé votre localisation cible, et que vous l’ayez sélectionné, il faudra alors cliquer sur le bouton « télécharger les mutations de la section ». Les données ainsi obtenues pourront alors être traitées pour voir la tendance immobilière de la zone géographique.

L’application QuelPrix.Immo

L’autre moyen de connaître la tendance est l’application QuelPrix.immo est téléchargeable sur Google play.

Accessible depuis un Smartphone donc, et intégrant la géolocalisation GPS, vous pourrez alors, dans un rayon de 300 mètres en milieu urbain et 2000 mètres en milieu rural, retrouver les prix des terrains à bâtir vendus. Il est aussi possible de retrouver ces prix en indiquant une adresse dans la zone que vous ciblez et ainsi vous n’aurez pas à vous déplacer physiquement si vos lieux favoris ne sont pas à proximité.

En utilisant l’application, vous obtiendrez alors une liste des terrains, avec leur superficie et adresse, le prix de vente ainsi que la date de la transaction. En choisissant ou en cliquant sur un terrain précis, vous obtiendrez alors les mêmes renseignements (surface, adresse, prix et date de la vente) pour les terrains avoisinants dont les données sont accessibles dans la base de données de l’application. Que ces terrains soient dans une zone de lotissement ou isolée, constructible ou pas.  L’avantage de l’application réside aussi dans le fait que vous pourrez garder une trace de vos recherches en important le fichier PDF obtenu par mail.

Du fait que les données dans l’application de recherches de prix de terrains à bâtir soient fournies par la Direction Générale des Finances Publique (DGFiP),  les mêmes remarques d’exclusion de région et de mises à jour comparable à la base de données DVF sont à considérer.

Le simulateur Patrim du site des impôts

L’une des solutions pour trouver un terrain ou connaître les tarifs appliqués dans sa zone est d’utiliser le simulateur Patrim qui est un service en ligne proposé sur le site des impôts. En règle général, il est utilisé pour estimer un bien immobiliser (maison, terrain …) mis à la vente, afin de connaître l’assiette de l’impôt donc dans un but fiscal. Mais par extrapolation des résultats obtenus, il peut être utilisé pour se faire une idée de la santé du marché immobilier d’un secteur.

Le simulateur a comme source et documentation les différents déclarations et actes: vente, donation, acquisition potentielle, calcul d’APL, etc. La limite étant que l’on ne peut pas faire de filtre selon le type de bien: terrain à bâtir VS maison. Par contre les spécifications des habitations par maison, appartement, dépendance ou immeuble sont accessibles. La comparaison se fera donc entre le prix des maisons anciennement bâties et les maisons proposées par un constructeur dans la région, ou avec les coûts totaux de l’achat du terrain, des frais de la mutation, et du devis préalable de votre projet de construction.

Le site Seloger.com

Une autre solution pour connaître les prix des terrains (ou maisons) ayant fait l’objet d’une vente est de consulter le site Seloger.com .

En effet, comme ce site est qualifié comme étant le plus grand portail d’annonces immobilières, sa consultation vous permettra de voir les annonces de vente de terrain dans votre secteur de prédilection en France. Il vous suffira de filtrer ces annonces pour pouvoir consulter les terrains vendus, ou encore à vendre et ainsi vous faire une idée précise du marché immobilier dans votre zone de confort. Il faut cependant prendre en compte que comme ce site offre la publication d’annonces, les prix annoncés sont donc ceux que les propriétaires veulent avoir pour leur parcelle, et donc, pas forcément ceux du marché.

Heureusement, le site combine ses propres données avec ceux obtenus sur data.gouv et l’on pourra ainsi avoir une analyse du recoupement des données provenant des deux sources d’informations immobilières.  De plus, une meilleure fraîcheur pourra se dégager de ce site-ci, car elle offre des mises à jour mensuelles de la liste d’annonce et pour ceux qui sont dans la phase de recherche de terrain pour leur projet, une exclusivité pourrait être mise en vente tout en faisant vos comparaisons.

Le site Seloger.com est un comparateur très bien fourni, mais il faudra alors faire attention au traitement des données y présentes. En effet, comme il recoupe beaucoup d’informations: annonces pour une offre de vente de terrain (en parcelle sur lotissement, isolé, viabilisé ou non …) , de maison, de domaine avec plage privée, à proximité d’un étang, etc. souvent avec photos à l’appui, avec les données issues des sites gouvernementaux, alors il affichera ses sources selon le cas. Si l’information vient des Demandes de Valeur Foncière ou DVF alors il affichera Source : data.gouv.fr et le prix affiché sera hors frais d’agence. Dans le cas où le logo ou nom de l’agence ayant conclu la vente sont affichés, le montant affiché sera probablement majoré des honoraires ou frais. Il faudra alors faire attention à l’exploitation et à l’analyse des chiffres issus de ce comparateur, car ils sont très diffus.

La statistique des notaires

Le notaire est le professionnel le plus incontournable en matière de transactions immobilières, que ce soit pour un achat ou une vente de terrain, de maisons pour une mutation ou une donation, toutes les transactions passent par ce professionnel assermenté.

Depuis 2017, les notaires sont tenus d’alimenter leur base de données, que ce soit pour des actes de mutation, des promesses de vente ou d’achat, pour des maisons anciennes ou à construire en exclusivité par un constructeur, il prend tous types de biens à vendre en charge.

La statistique des notaires de France visible sur immobilier.statistiques.notaires.fr est le meilleur comparateur de marché immobilier, car sa mise à jour n’est pas limitée dans le temps, au contraire, il est le plus alimenté: superficie, caractéristique (plage privée, nombre de pièces, état de la bâtisse …), terrain à vendre constructible ou pas, qualification (agricole, forêt, site classé …), toutes informations concernant le bien son répertoriés.

Voilà donc pour comment faire pour connaître les prix du marché, mais il faut savoir qu’il est possible de créer une alerte sur les annonces en ligne pour ne rater aucune exclusivité . Que ce soit pour les terrains à bâtir, déjà  viabilisé proposé à l’achat par un constructeur ou pour une maison ancienne ou neuve, il est même possible de personnaliser ses attentes pour l’alerte. Une annonce de terrain à vendre en exclusivité peut vite se concrétiser en vente, alors il vaut mieux être sur le qui-vive. Mais malgré cela, il faut connaître les coûts au mètre carré précis, les honoraires des professionnels, les frais de mutation et l’état du marché immobilier à l’avance pour pouvoir se positionner en toute quiétude pour l’achat d’un terrain ou d’un domaine.

Pourquoi chercher à connaître le prix des biens immobiliers ?

Connaître les prix de vente des terrains est important pour pouvoir concrétiser un projet immobilier. Ceci est également valable pour les maisons à vendre. En plus des logiciels sus cités, il en existe plusieurs autres qui donnent accès à des données importantes sur ce sujet. Par exemple, la base DVF donne accès aux prix de vente des biens immobiliers dans tous les départements de France. Connaître toutes ces données présente de nombreux avantages notamment :

• Effectuer une bonne estimation immobilière : en tant que particulier ou professionnel, il est nécessaire de se renseigner sur le prix de vente des logements dans la région où se trouve le bien à estimer, afin de pouvoir lui attribuer une valeur juste. En effet, une maison dont le prix n’est pas en accord avec ceux proposés sur le marché ne pourra pas se vendre rapidement.
• Ajuster un prix calculé à partir du tarif au mètre carré : il est logique de calculer la valeur d’un bien immobilier en se basant sur le prix au mètre carré. Cependant, il faut considérer que ce paramètre varie en fonction des départements et même des quartiers, donc il est préférable d’utiliser un des logiciels ici présents, qui prennent en compte ce critère.

Quels sont les autres éléments qui peuvent influencer la valeur d’un bien immobilier ?

Si les logiciels utilisés pour connaître les prix des logements prennent en compte plusieurs éléments, il faut relever que certains paramètres par contre n’y sont pas encore intégrés. Il s’agit notamment de l’année au cours de laquelle a été construit le logement, son orientation, la présence d’un garage, d’une piscine ou d’une terrasse, le type de dépendance… De ce fait, après avoir évalué le prix d’une maison grâce à ces logiciels, il est important de considérer ces autres éléments pour l’ajuster au mieux.