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Quels sont les pièges à éviter lors de l’acquisition d’un terrain à bâtir ?

Par Thierry , le 15 octobre 2021 - 9 minutes de lecture
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L’achat d’un terrain à bâtir est un projet important qui présente plusieurs étapes. C’est une opération qui nécessite beaucoup de précautions. Vous avez l’embarras du choix en raison du nombre élevé de terrains à votre disposition, mais également en raison des nombreux promoteurs présents dans votre ville, votre département ou votre région. Avant de procéder à l’acquisition d’un quelconque terrain, vous devez prendre en compte un certain nombre d’éléments. Voici quelques conseils utiles pour vous informer sur les éventuels pièges à éviter lors de l’acquisition d’un terrain à bâtir.

L’emplacement de votre choix

Avant de choisir votre terrain, vous devez avoir en tête le lieu et l’environnement où voudrez élire domicile plus tard. Vous voulez habiter en ville ou à la campagne, dans une zone calme ou active (peuplée).

Pensez aux commodités par rapport à vos trajets quotidiens: à la distance entre le terrain de votre choix et votre lieu de travail, l’école de vos enfants, les commerces et de tout ce que vous avez l’habitude de fréquenter quotidiennement.

Certes, un terrain situé loin d’une ville est moins cher, mais réfléchissez aux coûts liés à vos déplacements.

Trouver un bon promoteur

Choisir un terrain à acheter est parfois difficile vu le nombre des biens immobiliers à vendre présentés sur le marché. Pendant votre périple, vous pouvez dénicher plusieurs terrains avec le panneau mentionné « terrain à vendre ».

Veuillez à bien scruter ces panneaux pour évaluer le promoteur de ce terrain. Il est important de connaitre la qualification du vendeur avec qui vous aurez affaire. Est-ce un opérateur sérieux, certifié, a-t’il de l’expertise et de l’expérience sur ce métier? Faites une petite recherche au niveau du voisinage ou sur internet pour en savoir plus sur ce promoteur, ses opérations et services antérieurs.

La constructibilité de votre terrain

La question que vous devez vous poser au premier vu du terrain est : « est-ce que vous pouvez faire une construction immobilière sur ce terrain ? » Pour le savoir, le premier réflexe est de consulter les constructions aux alentours.

La meilleure façon de s’assurer de la constructibilité d’un terrain est de se rendre à la mairie et de consulter le Plan Local d’Urbanisme PLU. À défaut de PLU, votre mairie doit fournir un certificat d’urbanisme opérationnel. Ce document vous donnera les informations complètes sur la faisabilité de votre projet : les lois d’urbanisme, l’existence des servitudes d’utilité publique, l’état des risques.

En tout cas, un bon promoteur a l’obligation de vous présenter le ERNMT sur son terrain (état des risques naturels, miniers et technologiques) ou le ESRIS ( État des servitudes, risques et informations sur le terrain). Vous connaitrez ainsi les risques éventuels qui peuvent survenir sur le terrain et aux alentours : inondations, séisme répétitif et autres.

Découvrez les nuisances

Lorsque vous avez repéré un terrain à vendre qui correspond à votre souhait, nous vous conseillons de le visiter plusieurs fois à des moments différents de la journée, en weekend et en jour ouvrable, pour découvrir tout ce qui pourrait être néfaste à votre vie dans ce quartier.

Des bruits particulièrement gênants lors du passage des trains ou provenant  des usines à proximité, l’existence d’un axe routier important ou d’un carrefour. Des odeurs inacceptables émises par des déchets industriels ou d’une exploitation d’élevage aux alentours. Ces faits pourraient ne pas être perçus lors d’un seul passage. Vous pouvez poser des questions au voisinage pour le confirmer.

Connaitre la surface et les limites de votre terrain

Connaitre la surface exacte du terrain n’est pas du tout facile. Certains terrains à vendre sont déjà bornés, notamment ceux des lotissements. Si le vôtre ne l’est pas encore, le recours à un géomètre expert s’avère indispensable.

Son rôle consiste à borner la parcelle à vendre afin de garantir à l’acheteur la limite de son terrain et la surface. Si le terrain est placé à côté d’autres propriétés privées, le géomètre doit réunir les voisins pour définir la limite séparant les deux propriétés et fait signer un procès-verbal de bornage par chaque voisin. Le site de l’ordre des géomètres experts vous renseignera si votre terrain est déjà borné ou non.

Viabilité sur votre parcelle

Avant l’acquisition de votre bien immobilier, veillez à vérifier les conditions de viabilité de votre terrain. Détectez les raccordements aux différents réseaux tels que l’eau, l’électricité, le téléphone, le gaz, les assainissements et autres. Pour les ventes de terrain de lotissement, les promoteurs s’occupent généralement du raccordement. Par contre si vous achetez un terrain à un particulier, cette opération va vous entrainer des suppléments de travaux qui vont vous coûter une fortune.

Configuration du terrain

Vous devez tenir compte de l’état de votre bien immobilier, est-ce un terrain prêt à bâtir ou nécessitant des travaux préalables. Les conditions de construction diffèrent d’un terrain à un autre. Un terrain en pente demande le plus souvent de travaux de terrassement ou des fondations spécifiques. Les déracinements des arbres ou démolitions de certains anciens édifices vont accroitre votre budget d’investissement. Evitez les terrains au milieu des forêts ou situés sur le flanc d’une colline qui dissimuleraient la luminosité pour votre propriété.

Nature du sol

C’est une étape déterminante pour choisir les techniques de construction de votre maison. Le type de fondation à appliquer dépendra du résultat de l’étude du sol. Une fondation spécifique est à prévoir pour faire face à la sècheresse pour un terrain contenant de l’argile rouge. Pour les terres rocheuses, les constructeurs seront obligés de briser les roches avant tout travail de construction. Un terrain récemment remblayé et contenant beaucoup d’argiles est autant de risque pour votre immeuble. Vos voisinages où la mairie peut vous renseigner sur l’état du sol du quartier. Mais en général, l’achat d’un terrain est assorti à une étude de sol. Faire appel à un géotechnicien est la solution idéale pour connaitre la réalité sur la nature géotechnique votre terrain.

Prix du terrain

Les prix du terrain varient d’une région à une autre. Pour avoir une idée sur les prix des terrains, les notaires ont mis sur internet (ww.immobilier.notaire.fr) un site sur lequel ils font connaitre aux internautes le prix par commune, département et quartier. Mais sachez aussi que l’environnement, la situation géographique, la nature du terrain, la superficie, l’orientation ou l’ensoleillement ainsi que la forme géométrique du terrain sont aussi des facteurs déterminants du prix d’un terrain.

Impôts et taxes

Pour éviter une surprise après avoir acheté de votre bien immobilier, il faut se renseigner sur vos futurs impôts fonciers et taxes d’habitat. La mairie et le trésor public de votre région sont les entités capables de vous fournir ces informations. Même si la loi de Pinel n’a aucune incidence sur l’achat d’un terrain ; sachez que le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissement dans l’immobilier neuf.

La promesse de vente

Si tous les contrôles techniques et physiques de votre terrain vous ont satisfaits, procédez à l’étape administrative de l’acquisition. Après une première décision d’achat, le promoteur doit établir la promesse de vente que l’acheteur devrait signer. Ce, avant de procéder à l’acte de vente authentique devant le notaire. Pour être valable, une promesse de vente doit contenir les informations suivantes :

  • l’identité des deux parties;
  • l’identification du bien avec adresse et description détaillée : référence du cadastre, ancien propriétaire, date de la dernière mutation, surface, bornages, limites exactes, et autres;
  • les conditions générales et particulières de vente;
  • la mention des servitudes existantes;
  • l’attestation de non-hypothèque du terrain;
  • la modalité de paiement : prix, paiement au comptant, par crédit, existence de facilité de paiement u échelonnement;
  • les honoraires de l’agent immobilier;
  • le délai entre la promesse de vente et la signature de l’acte de vente authentique;

Une fois la promesse de vente signée, vous devez vous préparer au paiement du terrain. Vous avez un délai de 10 jours après la signature pour vous rétracter (délai de rétractation) si vous avez changé d’avis.

Signature de l’acte de vente

L’achat définitif d’un terrain est justifié par la signature d’un acte de vente réalisé par l’intermédiaire d’un notaire. Ce document renferme la description détaillée du terrain, sa surface exacte, les servitudes existantes ainsi que l’existence du bornage (ou absence). La signature de l’acte signifie le transfert de propriété du bien. Le notaire garantit la régularité de la transaction et vérifie que tous les documents y afférents sont complets. La signature de l’acte se fera en présence du vendeur et de l’acquéreur, et ce devant un notaire. Ce dernier est le garant de la sécurité et du bon déroulement de cette transaction. Les procédures administratives après avoir acheté le terrain devront se terminer par l’acquisition du titre de propriété.

Acheter un terrain pour construire sa maison est une opération délicate qui requiert de sérieuses réflexions pour ne pas tomber dans les éventuels pièges des promoteurs peu scrupuleux. Avant de choisir un terrain, déterminez vos besoins. Après avoir trouvé le terrain qui vous correspond, tachez de bien inspecter les différentes caractéristiques de cette parcelle comme le bornage, la constructibilité du terrain, son environnement, sa viabilité, la nature du sol. Et pour finir, bien vérifier l’authenticité de l’acte de vente pour que votre projet soit réalisé dans la sérénité. Le mieux pour la partie administrative est de confier la transaction à un notaire, et ainsi éliminer tous tracas pour la procédure de mutation. En effet, c’est un professionnel aguerri dans les transactions immobilières.

Thierry

Thierry possède sa propre agence d’architecture. Il accompagne les particuliers depuis la création des plans de leur logement, en passant par la réalisation des démarches administratives jusqu’à la coordination des différents artisans en charge des travaux.