Achat de terrain : les documents à consulter impérativement auprès de la mairie

L’achat d’un terrain est une phase délicate dans le cadre de la réalisation d’un projet de construction. Avant de se lancer dans les différentes procédures nécessaire à l’acquisition, il est important de se renseigner suffisamment sur l’historique du bien (terrain ou maison). La prise de rendez-vous auprès du service d’urbanisme de la commune concernée avant l’achat permet de prévenir tout problème pouvant compromettre votre projet et, dans certains cas, conduire à l’annulation du contrat de vente. Pour vous aider dans votre démarche, voici tous les documents à consulter impérativement auprès de la mairie.

Le Plan Local d’Urbanisme

La consultation du PLU ou Plan Local d’Urbanisme est une étape obligatoire pour tout projet immobilier, que ce soit pour le lotisseur constructeur ou pour un tiers qui veux devenir  propriétaire. Cette vérification est à effectuer avant l’achat,  auprès de la mairie. A défaut d’un PLU, une mairie peut plutôt disposer d’un PLUi ou Plan Local d’Urbanisme Intercommunal qui lui est propre. Les règles d’urbanisme ne sont pas des standards immuables, car la loi permet à chaque mairie, selon leur cas, de mettre en place des règles d’urbanisme qui leur sont propres si besoin est.

Le PLU est un document de référence sur les règles d’urbanisme. Comme un contrat, il contient toutes les informations utiles concernant l’occupation de sol d’une commune ou d’un regroupement de communes. Son objectif est de définir les grandes règles qui régissent l’aménagement de la commune et tout nouveau projet de construction dans le respect du patrimoine existant dans la ville et du développement urbain.

Le PLU se divise en quatre zones bien distinctes. La Zone U qui correspond à la partie urbaine. Les logements, hôtels, les centres commerciaux, les bureaux et les usines appartiennent à cette catégorie. La Zone AU : correspond à la partie à urbaniser. Généralement, il s’agit de secteurs naturels. La Zone A ou zone agricole. Un terrain compris dans cette zone n’est exploitable que pour la production agricole. La Zone N : les zones naturelles et forestières ou protégées ne sont pas constructibles. Toutefois, ces terrains peuvent présenter des installations, dont le but est de préserver les espèces protégées.

Le cadastre

Pour ce qui est du cadastre, libre à vous de le vérifier sur le site cadastre.gouv.fr. Mais si votre emploi du temps vous le permet, allez auprès de l’hôtel de ville ou faites appel à un notaire. En opérant ainsi, vous saurez les limites de chaque bien et si la zone est constructible. En immobilier, la surface de la parcelle et la surface effectivement constructible sont d’une importance capitale.

Le cadastre est utilisé principalement pour le calcul des impôts locaux et des différentes taxes liées à une parcelle. Il participe à la détermination de la valeur locative d’un bien.

Sur celui-ci figure :

• l’adresse du lotissement ou du logement;
• La référence cadastrale de la parcelle;
• La valeur locative du bien;
• L’identité du propriétaire actuel et son adresse;
• Une cartographie représentant la parcelle concernée;
• une cartographie représentant les biens (maisons, bâtiments, etc.).

Dans la documentation cadastrale figurent le plan cadastral et la matrice cadastrale.

Il figure parmi les informations accessibles à tout le monde. Sachez cependant que ce certificat n’est pas un acte de propriété. Celui-ci est uniquement destiné à informer le futur acquéreur des caractéristiques du terrain par une représentation graphique de celui-ci. Il représente entre autres:

• L’ensemble du territoire divisé en sections ;
• L’empreinte au sol des bâtiments et maisons ;
• Les différents tracés des cours d’eau, des voies de communication, etc.

Ce dossier ne définit pas les limites d’un terrain ou d’une maison. Un bornage effectué par un géomètre est nécessaire si vous souhaitez délimiter votre terrain.

Quant à la matrice cadastrale, elle renseigne sur les relevés de propriété. C’est dans ces derniers que figurent les biens immobiliers.   L’extrait de matrice récapitule les parcelles et les immeubles bâtis appartenant à un même propriétaire. Il est uniquement communiqué, par le centre des impôts fonciers, au détenteur du bien immobilier ou au mandataire agissant en son nom.

La servitude de passage

Les servitudes quant à elles sont nécessaires pour connaître les droits de passage. Il se peut, en effet, que votre voisin ait l’accès sur votre terrain pour accéder et entretenir son propre terrain. Il se peut aussi, que votre bien soit concerné par une servitude d’utilité publique ou encore par un droit de préemption.

Une servitude peut être continue ou discontinue. On dit qu’elle est continue lorsque la servitude ne requiert pas des travaux comme l’installation d’égout ou d’une arrivée d’eau. Une servitude discontinue nécessite une intervention humaine. Les droits de passages et de puisage font partie de cette catégorie.

Pour que ce droit soit légal, il faudra que le terrain soit enclavé. En d’autres termes, il ne devra pas déboucher vers la voie publique. L’accès doit être limité.  Dans le cas des terrains non enclavés difficilement accessibles, l’accord du propriétaire est obligatoire. On parle alors de servitude conventionnelle.

Pour information, le détenteur bénéficie automatiquement d’une servitude de passage. Toutefois, ce dernier doit respecter certaines conditions.

• L’accès menant à la voie publique doit être le plus court possible;
• L’accès ne doit pas nuire à la vie de la communauté;
• Le détenteur devra verser une indemnité aux voisins. La somme sera fixée à l’amiable ou par un juge. Pas besoin d’un notaire. La création d’une route, d’une voie publique met immédiatement fin à la servitude.

La servitude, quelle que soit sa catégorie se transmet aux propriétaires. En cas de vente, le nouveau propriétaire pourra jouir de ce privilège. C’est au vendeur de mentionner les servitudes au moment de la vente. D’un autre côté, il peut être défini comme un compromis.

Les autres documents à ne pas négliger

Outre les délimitations, les règlementations et le plan d’urbanisme régissant  le terrain, dû à son appartenance géographique à une mairie ou à une autre, les servitudes et les droits qui lui sont grevés, le futur propriétaire se doit de ne pas négliger de consulter d’autres documents qui peuvent être qualifiés d’impératif. Ce sont:

• Le Certificat d’Urbanisme (CU). Il permet de voir lès règlements et les normes régissant le terrain compte tenu du PLU de la mairie de rattachement.
• La Carte Communale. Ce document montre à laquelle des quatre (4) zones le terrain ou la parcelle appartient. L’on verra donc si le terrain est constructible ou non.
• Le Règlement National d’Urbanisme (RNU).

Bon à savoir

En 2000, le PLU a été remplacé par le POS. La loi SRU ou Solidarité Renouvellement Urbain  a été élaborée pour souligner ce changement. Elle concerne essentiellement la gestion de projet. Tout individu souhaitant réaliser une construction (maison ou bâtiment) est donc concerné. Il est donc important de s’y référer avant la conclusion de l’achat d’un terrain ou d’une parcelle si votre projet est la construction d’une maison.

Avant de devenir acquéreur et d’acheter un bien immobilier, un lotissement ou réaliser des travaux, vérifiez toujours les points mentionnés ci-dessus ainsi que le contenu du dossier. Appliquez cette règle, quelle que soit la surface du terrain, son prix, qu’il soit prêt à bâtir, situé dans une zone constructible ou non. Vérifiez aussi le délai et les termes du contrat de vente. Si besoin, faites une demande d’étude auprès d’une agence.