Le CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) : définition et caractéristiques

Si vous songez à construire une maison individuelle, sachez que vous devez signer un contrat de construction, qu’importe le prestataire que vous aurez choisi: un architecte, un maître d’ouvrage ou un constructeur. Dans le cas où vous optez pour un constructeur de maison individuelle, il existe un accord qui vous couvrira de tous les dommages ou escroqueries possibles. C’est un engagement profond de l’entreprise qui se charge de la construction, et qui est encadré par des lois françaises, l’obligeant à la livraison d’une maison dans un délai et un prix convenu en écrit. Les deux tiers des maisons neuves sont construits sous cet accord appelé Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). Quelles sont donc les particularités de ce contrat ?

Définition du CCMI

Le CCMI ou Contrat de Construction de Maison Individuelle, représente un contrat signé entre un constructeur et un particulier dans le but de protéger davantage ce dernier sur la conduite des travaux effectués dans le cadre d’un projet de construction. Strictement réglementé, il est issu du code de la construction et de l’habitation, du Code civil et du code de la consommation. Avec un échelon plus élevé que tous les autres contrats liés au domaine du bâtiment et selon la loi n°90-1129 du 19 décembre 1990, il doit être signé avant le début des travaux.

Il reste le contrat le plus prisé dans les projets immobiliers pour tirer profit des garanties encadrées par la réglementation française. Il demeure impératif quand le terrain vous appartient et que l’entreprise ne s’occupe que de la construction d’au maximum deux logements.

Ce document est réglementé depuis plus d’une trentaine d’années et est destiné exclusivement à protéger les futurs propriétaires des maîtres d’œuvre ou constructeurs peu scrupuleux. Il doit tenir toutes les obligations réciproques des deux parties. Pour se faire, il doit faire mention ou contenir le plan de la maison individuelle, la notice descriptive et la notice d’information afin de donner le maximum d’information aux experts en cas de litiges.

Le CCMI doit inclure des plans de coupes et d’élévations, des travaux de terrassement, les raccordements des eaux usées, le système d’évacuation et les équipements indispensables à l’usage de la maison. Il doit contenir également le contrat d’attestation des assurances du constructeur. De ce fait, le contrat de responsabilité professionnelle et décennale doit mentionner clairement qu’il concerne votre maison.

Méfiez-vous des confusions, cet engagement ne demeure possible qu’auprès d’un constructeur. Il ne peut pas être valable auprès d’un architecte, d’un maître d’œuvre ou d’un autre professionnel. Un architecte ou un maître d’œuvre ne s’occupent que de l’étude et de la réalisation de vos plans, ainsi que de la conduction des travaux. Le constructeur par contre prend en charge la coordination du chantier de construction du début à la fin. Assurez-vous alors d’obtenir les dossiers complets concernant ce contrat auprès du constructeur.

Les obligations du constructeur

Avant de signer un CCMI avec un constructeur pour un projet, assurez-vous qu’il détienne ces garanties et assurances.

Une garantie de remboursement

Elle vous garantit le remboursement des sommes déjà versées avant l’ouverture du chantier en cas d’abjuration, de non-respect des conditions ou non-ouverture du chantier à la date fixée.

Une garantie de livraison

Une compagnie d’assurance délivre l’attestation de cette assurance. Elle promet par la suite l’achèvement de votre maison, avec le prix et les délais convenus si jamais le constructeur se trouve en faillite ou est incapable de poursuivre le chantier.

Une assurance de responsabilité professionnelle

Elle vous couvre de tous les différents dommages, fautes ou erreurs dans le cadre professionnel durant le chantier.

Une assurance décennale

Elle vous couvre de toutes les avaries de la construction, qui peuvent toucher la solidité de la maison et de ses équipements, au point de compromettre sa fonction d’habitation, et ce pendant une période de 10 ans.

Vous pouvez réclamer auprès de l’entreprise toutes les attestations de ces assurances. Vérifiez par la même occasion que l’entreprise en question ne se trouve pas en procédure de redressement ou de liquidation judiciaire auprès d’un tribunal de commerce.

Les avantages du CCMI

Plusieurs avantages découlent du CCMI. Son rôle principal est de vous protéger contre un constructeur douteux et d’agir dans vos intérêts. Les garanties et couvertures qui s’ensuivent sont multiples.

La garantie de parfait achèvement

Elle vous couvre pendant la première année après la clôture du chantier de tous les désordres et dévastations constatés. Elle concerne tous les travaux réalisés.

La garantie de bon fonctionnement

Elle vous protège de tous les défauts de fonctionnement des équipements dissociés de l’ouvrage pendant deux ans après la réception du chantier. C’est pourquoi nous l’appelons aussi garantie biennale. Vous devez être couverte des dysfonctionnements de certains équipements de la construction comme la chaudière, le volet roulant ou la VMC.

La garantie décennale

Cette garantie couvre tous les dégâts de constructions qui exposent la solidité de la maison à divers risques ou qui l’affectent au point de la rendre inhabitable. Elle reste valide pendant 10 ans. Elle concerne les gros œuvres comme les murs, la charpente et la toiture.

La garantie de livraison

Si l’entreprise ne respecte pas la date de livraison, il s’engage à travers cette garantie de vous verser les indemnités de pénalités en fonction du nombre de jours de retard.

La garantie de prix

Le prix constitue un engagement du constructeur. Peu importe ce qui se passe sur le chantier, l’entreprise doit respecter le montant fixé dès le départ. Donc, aucune excuse ne doit impacter sur votre budget, car les travaux mentionnés devront toujours correspondre aux prix cités au départ.

L’assurance dommages-ouvrage

Elle couvre le paiement et l’exécution rapide des réparations en cas de dommage constaté durant 10 ans, après la réception du chantier. Elle reste obligatoire. Si elle n’est pas intégrée dans le CCMI, vous devrez en souscrire une.

Les deux types de CCMI

Cet accord se décline en deux versions. Vous pouvez conclure le contrat avec ou sans fourniture de plans.

Avec fourniture de plans

Le CCMI avec fourniture de plans demeure le plus fréquent et est le plus recommandé. C’est un engagement précis qui détermine le projet en entier qui est confié entièrement au constructeur. Vous pouvez placer certains travaux sous réserves si vous le voulez. Mais vous ne disposez que de 4 mois après la signature pour demander au constructeur d’accomplir les réserves de départ.

Le contrat doit contenir les informations suivantes :

• l’adresse et la désignation du terrain sur le cadastre ;
• le titre de propriété ;
• la référence de l’assurance dommages-ouvrage ;
• les caractéristiques techniques de la construction ;
• la date d’ouverture du chantier, le délai de réalisation des travaux et les pénalités de retard ;
• le prix du chantier en intégrale, toutes taxes comprises ;
• le coût des travaux mis sous réserves par le futur propriétaire ;
• les modalités de paiement.

Les documents annexes qui doivent être joints sont : les plans, le permis de construire, les autorisations administratives et les attestations de garantie.

Les plans en questions peuvent être des plans standards visibles dans le catalogue du constructeur, ou des plans que vous avez fait faire par un architecte, mais qui doit être validé par le constructeur et révisé par celui-ci si besoin est.

Sans fourniture de plans

Le CCMI sans fourniture de plans représente un contrat allégé. Soit le constructeur prend en charge toute la construction, soit il n’en prend qu’une sélection dont le gros œuvre, les mises hors d’eau et hors d’air de la maison. Les informations inscrites dans ce type d’accord comprennent :

• les informations relatives au terrain ;
• la référence dommages-ouvrage ;
• les caractéristiques techniques de l’habitation, les délais d’exécution et les pénalités de retard ;
• le prix convenu et les modalités de règlement.

Les documents annexes à joindre sont : l’attestation de garantie de livraison, la description des travaux et la réglementation applicable aux accords sans fourniture de plan.

Le CCMI sans fourniture de plan, par contre, n’est pas tenu à justifier des garanties de remboursement et de livraison.

Les paiements définis dans le contrat

Le prix défini sur l’accord concerne le coût global de la construction. Il inclut donc toutes les charges du constructeur : les frais d’étude, les matériaux, les équipements, la main d’œuvre et les couvertures et assurances. Vous ne devez verser aucune somme avant la signature du contrat.

Le montant inscrit dans le document reste fixe et irrévocable une fois signé. Toutefois, il peut être révisé si une clause contractuelle de révisions de l’estimation y est mentionnée clairement. Si l’entreprise parvenait à cette révision de prix, un organisme juridique devrait encadrer la procédure afin que cette dernière respecte l’indice national du Bâtiment tous corps d’état, une référence de l’évolution des coûts.

Le paiement peut s’effectuer juste après la signature du contrat. En général, le constructeur peut vous demander le versement de 5 % du montant total au moment de la signature et 10 % après l’obtention du permis de construire. Certains constructeurs peuvent vous demander de ne verser d’acompte qu’au début des travaux.

Le paiement est réparti et réglé avant l’achèvement de certains travaux définis. Ces échelonnements portent le nom de « appels de fonds ». Ils doivent être réglementés dans la mesure du possible afin de respecter au maximum un échelonnement pensé et calculé. Voici une possibilité de répartition en pourcentage de la somme convenue :

• 15% à l’ouverture du chantier ;
• 10% après la réalisation des fondations ;
• 15% après l’exécution des murs ;
• 20% après la pose de la charpente et la mise hors d’eau ;
• 15% après la pose des cloisons et la mise hors d’air ;
• 20% après l’installation des équipements de chauffage et des activités liées à la plomberie ;
• 5% à la réception finale.

Vous devez réceptionner chaque échelon de travail avant de verser la somme en faveur de l’entrepreneur. Vous devez valider chaque étape et constater que le chantier est clos suivant la convention. Demandez à un professionnel du bâtiment de vous accompagner pour chaque réception. Dans le cas échéant, vous avez 8 jours après la réception finale pour constater la construction en totalité et de la réclamer aussitôt avant de verser le 5 % final. L’un des avantages non négligeable de signer un CCMI est que dans le cas où, lors de la réception finale, il s’avère qu’il y a des malfaçons ou des défauts, il existe une procédure qui consiste à consigner les 5% restants de la somme due et de ne pas les payer donc.

En conclusion

Le CCMI constitue un document contractuel régissant l’ensemble de vos travaux de construction. Institué par la loi, il est d’ordre public et couvre le futur propriétaire d’une falsification ou d’une escroquerie qu’un constructeur pourrait effectuer. Très avantageux, il couvre votre projet de tout type de dommages pendant 10 ans. Il couvre également les prix et les délais de livraison convenus depuis le début de la convention. De plus, il interdit au constructeur d’insérer des clauses abusives comme l’interdiction de visiter le chantier, le changement du mode de paiement en obligeant le propriétaire à remettre la totalité de la somme avant la réception, etc. Même s’il semble très contraignant pour l’entrepreneur qui prendra en charge la construction, il s’avère la meilleure démarche à suivre. Il constitue un gage de sérénité pour vous et la conduite des travaux s’opère dans la plus grande transparence. Sachez toutefois que, si vous êtes tenté de vous passer de cet accord légal, vous êtes passible d’une lourde amende, et aucune banque ne financera votre projet. En effet, un projet non assuré et non encadré légalement est un investissement non viable ou à trop fort risque pour un établissement bancaire. Faites aussi attention aux nuances. Le CCMI ne s’applique que si le terrain vous appartient et que le constructeur n’est là que pour concrétiser les travaux. Dans le cas où le terrain fait partie des panels de lotissement proposé par le constructeur, ce ne sera pas le CCMI qui sera applicable, mais la transaction prendra alors le nom de Vente en l’État de Futur Achèvement ou VEFA.