Comment construire une maison en zone inondable ?

Les inondations figurent parmi les principaux risques naturels en France. Environ un quart de la population réside actuellement sur un terrain qui se trouve dans  une zone potentiellement inondable. Vous envisagez de bâtir votre maison sur un terrain se trouvant dans une zone potentiellement inondable ? Est-ce qu’un tel projet est réalisable ? Si oui, vous devez envisager de faire une étude du sol et de vous demander quelles sont les obligations à suivre.

Zoom sur les différents niveaux de risques d’inondation

Quand il s’agit de construire sur un terrain dans une zone dite inondable, il existe 3 niveaux de risques selon le règlement par couleur : la zone rouge, la zone bleue et la zone blanche.

La zone rouge

Une zone est classée rouge quand le niveau des risques d’inondation y est relativement important. Dans ce cas, aucun permis de construire pour une nouvelle construction ne peut être approuvé. Bien évidemment, aucune dérogation n’est envisageable.

La zone bleue

Est catégorisée dans la zone bleue la zone où les risques d’inondation sont moyennement élevés. Vous avez la possibilité d’y installer un bien immobilier.

Les terrains situés dans un tel emplacement sont dits « partiellement inondables ». L’obtention du permis de construire est alors soumise à la réglementation du PLU (pour Plan local d’urbanisme) ou au règlement du PPRI (pour Plan de prévention des risques d’inondation) en vigueur dans votre commune. De ce fait, vous êtes tenu de respecter un certain nombre de conditions.

La zone blanche

En ce qui concerne les terrains dans la zone blanche, ils correspondent aux lieux où il n’existe aucun risque d’inondation. Il est donc possible d’y faire construire votre maison avec les ouvrages annexes comme la piscine si vous en voulez une. Dans ce cas, le permis de construire est assujetti à la réglementation courante du PLU.

Pour connaître tous les potentiels risques identifiés sur un terrain quelconque, la meilleure solution consiste à vous renseigner auprès de la mairie de la commune où se situe votre terrain. Vous pourrez aussi vous rapprocher d’un avocat en urbanisme.

Quand est-ce qu’un terrain en zone inondable peut être constructible ?

Le code de l’urbanisme exige la considération des risques dans les documents d’urbanisme. Ainsi, le PLU autorise chaque commune à accepter ou non la délivrance d’un permis de construire, en particulier dans les zones inondables.

Pour ériger une nouvelle construction sur des terrains en zone inondable, il est indispensable que le PPRI rende un tel endroit constructible. Il est alors impossible pour le maire de refuser un permis de construire, quel que soit le risque d’inondation. Par conséquent, une parcelle catégorisée à risque d’inondation uniquement par des plans de prévention ne peut pas forcément être considérée comme inconstructible.

En cas de refus de sa part, la commune se doit d’établir en amont le risque historique évoqué. Toutefois, dès lors que les intentions prennent en considération le risque d’inondation et que toutes les mesures permettant d’assurer la sécurité des habitants et de leurs biens sont prises, le maire est obligé de donner l’autorisation exigée.

Bref, si votre projet inclut toutes les actions nécessaires pour anticiper et affronter les risques d’inondation, la commune n’a pas le droit de rejeter votre dossier de demande de permis de construire. Dans le cas contraire, n’hésitez pas à avoir recours à l’un des avocats compétents en urbanisme dans votre région. Si tous ces prérequis sont respectés et que vous détenez le titre de propriété, la loi sera certainement de votre côté.

Quels sont les impératifs pour bâtir sur des terrains en zone inondable ?

En plus de leur aspect technique, les travaux de construction sur les terrains d’une zone inondable comportent un aspect juridique particulier. Vous devez prendre en compte les précautions prescrites par la loi.

Il faut connaître les obligations liées aux constructions sur les terrains en zones inondables

C’est le PPRI qui détermine les impératifs associés à un projet de construction dans les zones inondables. Ce dossier est consultable en mairie ou bien sur le site des préfectures de département. Il détaille toutes les exigences associées à une construction nouvelle. Le but est de s’assurer que cette dernière résiste bel et bien à une crue en fonction de la hauteur de l’eau et de sa vitesse. Il précise aussi les aménagements à prévoir pour favoriser l’écoulement des eaux ainsi que l’assèchement de l’édifice.

Le PPRI impose alors les matériaux à utiliser pour le montage des fondations ainsi que celui du vide sanitaire et du cloisonnement. En effet, ces derniers doivent être en mesure de garantir la résistance de la construction aux pressions pouvant être exercées par les éventuelles inondations. De même, ils doivent assurer la lutte contre les remontées capillaires qui peuvent générer de l’humidité, et optimiser la propreté et l’assèchement de l’habitation.

Il faut identifier les principales exigences de la loi lors de la construction

Pour toute question juridique, peu importe les domaines, la meilleure chose à faire c’est de consulter un expert de la loi. Dans le cadre de la construction sur les terrains dans des zones sujettes à des inondations, les avocats spécialisés en urbanisme sont les mieux placés pour vous accompagner.  Sachez que le propriétaire qui ne respecte pas les exigences de la loi peut être considéré comme auteur d’un délit foncier.

En plus du conseil d’un avocat, le recours à un professionnel de construction est vivement recommandé lors de la construction sur un terrain en zone inondable. Celui-ci s’engage donc à suivre scrupuleusement les obligations indiquées dans les PPR (pour Plans de préventions des risques naturels prévisibles). Tout d’abord, il convient de faciliter les écoulements. Ainsi, comme mentionnés plus haut, tous les aménagements ne doivent pas gêner les écoulements. De plus, le plancher du rez-de-chaussée doit être implanté à une hauteur de plus de 0,5 m par rapport au terrain naturel. Ceci, afin de prévenir l’effet des remontées de nappes.

Pour garantir la sécurité des occupants, les pièces de vie, c’est-à-dire le séjour, la cuisine et le salon, sont interdites en rez-de-chaussée. De même, les ouvertures principales et la conception des escaliers doivent faciliter l’accès aux étages supérieurs. Dans tous les cas, les constructions doivent être implantées sur le zonage le moins exposé possible. Enfin, selon le plan d’urbanisme local, la création d’une zone refuge peut aussi être préconisée comme mesure de prévention. Vous pouvez en outre faire part de vos besoins spécifiques au professionnel à qui vous avez confié ou pensez confier votre projet. Si vous souhaitez par exemple, installer une piscine, ce dernier peut vous dire si c’est faisable ou non.

Notez bien que si vous envisagez de revendre votre bien ultérieurement, vous êtes obligé de renseigner aux probables acquéreurs, les risques naturels auxquels le logement s’expose. Cela doit être mentionné clairement dans l’étude immobilière en plus du contrat de bail et de la promesse de vente ou l’acte de vente.

Est-il possible d’assurer un ouvrage situé sur un terrain établi comme étant une zone inondable ?

Si une maison d’habitation est construite de plein droit, il est toujours possible de l’assurer même si elle est implantée sur un terrain qualifié de zone inondable. Cependant, l’assureur peut se montrer plus ferme sur certaines garanties liées à la gestion des risques. Dans certains cas, il aura même le droit de rejeter votre demande d’assurance.

Notez toutefois que le fait de ne pas renseigner l’assureur sur les risques d’inondation est assimilable à une fausse déclaration. Par conséquent, vous pourrez subir de lourdes conséquences dans l’éventualité d’un sinistre avéré. Vous pourrez aussi ne pas avoir droit à un dédommagement.

En contrepartie du risque d’inondation, l’établissement d’assurance peut pratiquer une surprime. Une telle disposition suppose le versement d’une indemnisation vis-à-vis des garanties souscrites. Dans ce cas, vous devez vous conformer aux conditions imposées dans le contrat. Cela concerne notamment la protection préventive de vos biens.