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Quelles sont les questions qu’il faut se poser avant l’achat d’un terrain ?

Par Thierry , on 4 août 2021 - 8 minutes de lecture
Achat terrain

Bien avant de procéder à son projet de construction, il faut d’abord trouver le bon terrain. Dans la pratique, il y aura des visites des lieux avant l’achat. Cela permettra d’évaluer globalement le terrain et de savoir si ce dernier convient au projet et au budget estimé. Toutefois, cette procédure ne suffit pas pour bien effectuer une bonne estimation. C’est pourquoi il convient de réaliser d’autres vérifications en se posant quelques questions essentielles. Ainsi, il sera facile d’appréhender toutes les éventuelles situations avant de passer à l’achat du terrain.

Les premières questions à poser lors de l’achat du terrain

Que faut-il savoir sur les règles à respecter concernant l’urbanisme ?

Si le terrain à acheter a déjà été aménagé, le professionnel est obligé de répondre à toutes les questions posées. Ces questions concernent parfois l’achat et les règles locales de construction et elles sont écrites par l’acheteur. Il se peut que dans ces questions, la superficie constructible, la hauteur maximale, et la distance de la voie publique par rapport au voisinage vont être demandées.

En revanche, s’il s’agit d’un achat avec un particulier, il convient de se rendre au bureau de la municipalité pour s’informer sur le plan local d’urbanisme (PLU). Ce dernier est un document qui contient toutes les informations nécessaires pour indiquer la constructibilité de la future parcelle. En cas d’absence du plan local d’urbanisme PLU, le plan d’occupation des sols (POS) d’urbanisme devrait amplement suffire pour réaliser une évaluation de la constructibilité.

Très important, il faut également obtenir un certificat d’urbanisme auprès de la mairie pour connaître les règles d’urbanisme en vigueur. Sans oublier les autres documents sur les droits de la commune, la taxe d’aménagement ainsi que les charges applicables sur la parcelle. En outre, un certificat d’urbanisme opérationnel (CUO) pourrait être utile pour obtenir des informations sur l’état des équipements publics (sur la parcelle). Il sert également à déterminer si cette dernière peut faire l’objet de la construction envisagée.

Quelles sont les servitudes attachées à la parcelle convoitée ?

Les servitudes sont des droits dont les voisins et la collectivité bénéficient. La parcelle peut faire l’objet de :

  • Servitudes de passage : celles-ci s’appliquent lorsque le voisin demande un passage. En effet, il est possible que la parcelle de ce dernier ne possède aucune issue et aucun accès direct à la voie publique.
  • Servitudes publiques : à cause des risques naturels propres à la région, il se peut que la parcelle convoitée respecte des règles de construction particulières.

Les questions concernant le terrain

Quels sont les risques liés au terrain ?

Avec les vendeurs professionnels, l’acheteur bénéficie des documents de vente qui indiquent le détail sur tous les éventuels risques sur le terrain. Cela implique les glissements de terrain et les incendies forestiers fréquents. Sans oublier les séismes et les crues d’un fleuve (en cas de forte pluviométrie en été). Également, ces documents peuvent informer l’acheteur sur la présence d’une carrière à proximité (ou d’un cours d’eau).

Contrairement aux vendeurs professionnels, le particulier ne fournit pas ce genre d’information. C’est pourquoi il convient de bien poser toutes les questions avant l’achat en s’informant sur le site web du gouvernement. Très pratique, ce portail indique, de commune en commune, les risques naturels significatifs. Ainsi, il serait plus facile de déterminer si la parcelle se trouve dans une zone à risque.

De quelle nature est le sol du terrain ?

Avant l’achat, il est primordial de connaître la géologie de la parcelle et celle des alentours. En effet, il est possible que le sol soit trop meuble ou le sous-sol soit très argileux. Dans ces cas, la construction ne résistera pas longtemps. Afin d’éviter cela, il convient de faire appel à un professionnel pour réaliser une étude G12. Celle-ci consiste à faire une analyse de la composition du sol et du sous-sol. Ainsi, il sera possible de savoir si la zone est parfaitement constructible ou pas. De plus, cette étude permet de prévoir les solutions qui doivent être retenues pour la construction de la future maison.

Que faut-il savoir sur son bornage ?

Il faut avant tout noter que le bornage d’une parcelle n’est pas obligatoire. Toutefois, il est nécessaire de le faire avant l’achat pour éviter l’éventuel litige avec les voisins. En effet, la superficie d’une parcelle non aménagée n’est jamais exacte aux yeux de la loi. Par la suite, les limites entre deux parcelles peuvent entraîner un procès entre les propriétaires respectifs. Le même cas se présente lors d’un achat de terrain non délimité.

Pour éviter ce genre de dispute, il convient de borner sa parcelle en faisant appel à un géomètre-expert. Il pourra réaliser la délimitation avec les propriétaires voisins tout en réduisant les éventuels risques de litige.

Comment est la viabilité du terrain ?

Notez qu’une parcelle prête à bâtir doit être viabilisée. Malheureusement, ce n’est pas toujours le cas. Rappelons qu’un terrain viabilisé est relié aux réseaux d’eau, d’électricité, de téléphone. Sans oublier les réseaux d’assainissement. Bref, il doit pouvoir accueillir un logement.

Il faut également préciser que la municipalité n’exige la viabilisation que lorsqu’une construction est en cours de réalisation. Autrement dit, le propriétaire n’est pas obligé de le faire avant cela. Mais dans le cas où il souhaiterait viabiliser son terrain, il devra faire appel à la Société des Eaux, GRDF et ERDF. Et pour obtenir un raccordement au tout-à-l’égout, le propriétaire doit se rendre à la mairie.

Les questions financières à se poser

Quelles sont les dépenses incluses dans le prix du terrain ?

À part le montant convenu avec le vendeur, des frais annexes s’ajoutent dans le prix. Ce sont les droits de mutation, les frais d’agence, et les honoraires du notaire. Il faudra prévoir un budget de 7 % du prix d’achat pour régler ses débours et les droits de mutation. Concernant les commissions liées à l’intervention d’un agent immobilier, 8 % du prix d’achat sera à pourvoir.

Combien faut-il payer pour les impôts locaux ?

À noter que la grille d’impôts locaux varie selon les communes. Mais cela reste sur une même base que le Gouvernement a fixée. Dans une première lancée, il y a la taxe foncière qui est calculée sur la superficie du terrain en question. Si un logement y est construit, une taxe d’habitation s’imposera. C’est pour cette raison qu’il faut bien se renseigner sur la fiscalité avant l’achat d’un terrain.

Les questions d’ordre pratique

Est-ce que le terrain est en pente ?

Il faut se rappeler que le terrain en pente entraîne d’autres obligations qui impacteront les plans initiaux de la future maison. Deux cas se présentent :

  • Le terrain est non viabilisé : une pente forte est égale à un terrassement supplémentaire. C’est-à-dire que d’autres travaux comme le déboisement et l’aménagement des blocs (pour conter le ruissellement) devront être réalisés.
  • Le terrain est déjà viabilisé : cette topologie impactera la nature des fondations et l’emplacement de la construction.

Quid de l’accessibilité ?

Dans le cas où la parcelle soit à l’écart d’une voie routière, il faut quand même s’assurer que celle-ci est accessible au moins pour un véhicule de tourisme léger. En effet, la construction aura besoin des engins de chantier et d’autres camions pour le transport des matériaux. C’est pourquoi il est très important de demander l’accessibilité d’une parcelle.

Terrain isolé ou en lotissement ?

L’achat d’un terrain en lotissement est un bon plan. Mais certes, ce type de terrain est cher au mètre carré. Ce coût est élevé, car un terrain en lotissement est aménagé, viabilisé, et apte pour recevoir une construction.

Contrairement au terrain en lotissement, acheter un terrain isolé constitue un grand risque. Celui-ci ne possède aucune garantie de constructibilité et il impose d’autres obligations. Cela implique la confirmation de la superficie, le bornage et la viabilisation qui peuvent entraîner des dépenses supplémentaires.

Thierry

Thierry possède sa propre agence d’architecture. Il accompagne les particuliers depuis la création des plans de leur logement, en passant par la réalisation des démarches administratives jusqu’à la coordination des différents artisans en charge des travaux.