Finance & investissement

L’impact du Grand Paris sur les prix des terrains en Île-de-France

Par Clémentine , le 11 janvier 2022 - 7 minutes de lecture

Vous êtes à la recherche d’un ou de plusieurs terrains pour une construction en Ile-de-France ? Choisir la communeacheter la parcelle n’est pas chose facile. Parmi les zones qui suscitent l’intérêt de nombreux particuliers désireux de se lancer dans un investissement foncier, nous pouvons citer la banlieue parisienne. À Paris, le marché immobilier est en pleine ébullition. On peut probablement imputer cet engouement aux nouvelles lignes de métro qui sont prévues entre 2019 et 2030 dans le projet Grand Paris. On constate aussi que le prix des biens immobiliers (terrain, maison et appartement) est en constante augmentation dans les villes qui seront desservies par ce « Grand Paris Express».

Qu’est-ce que le Grand Paris ?

Avant toute chose, il faut mettre une définition sur ce qu’est le Grand Paris. En fait, le Grand Paris est un projet de développement de très grande envergure. Elle vise à transformer la région parisienne en une grande métropole d’envergure nationale.

Sa première finalité est d’améliorer les conditions de vie des Franciliens. Cette transformation vise également à résoudre les problèmes d’inégalités territoriales tout en confortant l’attractivité dans la région Ile-de-France et Oise. Si vous voulez en connaître davantage sur ces prévisions concernant le transport, les maisons, l’emploi, etc., vous pouvez télécharger une brochure que la préfecture met à votre disposition.

C’est un  projet qui va se traduire entre autres par la construction d’une ligne de métro. On le connaît sous le nom de « supermétro » ou le Grand Paris Express (GPE). La ligne de métro s’étendra sur plus de 200 km autour de Paris. Elle va relier les villes de banlieue qui sont les moins connectées entre elles. Cela se traduira par quatre (4) nouvelles lignes : 15, 16, 17 et 18, ainsi que par le prolongement de deux (2) lignes qui existent déjà (11 et 14). Les travaux sont déjà en cours et sont prévus être terminé en 2030.

Quelles sont les conséquences du Grand Paris sur une maison en Ile-de-France et Oise ?

Il faut savoir que l’accessibilité d’une ville ou d’un quartier, surtout sa proximité par rapport aux routes ainsi que les transports ont un grand impact sur le prix de l’immobilier. C’est valable pour une route, une ligne de chemin de fer, ou un aéroport. Le Grand Paris Express ne fera pas exception à cette règle. Le site Capital a effectué une étude et les résultats ont montré que le prix de l’immobilier ne cesse de monter depuis 2017 dans les premières communes franciliennes qui sont concernées par l’arrivée de ce nouveau métro.

Par rapport au reste de l’Ile-de-France, on a remarqué entre +0,6 % point et +1,1 % point d’écart. Cette tendance s’accentuera de plus en plus quand  la mise en service de ces nouvelles lignes et des 68 gares approchera. C’est valable notamment pour les villes comme Saint-Ouen, Bagneux, Cachan, Kremlin-Bicêtre ainsi que Villiers-sur-Marne. Par contre, pour les villes qui vont être reliées à plus long terme après 2024, ils vont afficher une progression à la baisse des prix de l’immobilier en comparaison de la moyenne régionale. Orsay et La Courneuve font partie de ces communes.

Il est à noter que le Grand Paris Express va révolutionner l’immobilier francilien. Les terrains à bâtir dans les communes desservies vont devenir de plus en plus rares. Trouver une bonne affaire par rapport à l’achat d’une parcelle dans un secteur qui se trouve près du futur métro va être de plus en plus difficile. Il y a toutefois des opportunités à saisir dans les communes qui ne seront que tardivement touchées par le projet.  Si vous envisagez de faire construire en banlieue parisienne, c’est peut être le moment où jamais de sauter le pas avant que le prix de l’immobilier ne grimpe encore un peu plus.

Une intercommunalité de grande envergure

La métropole qui a un statut particulier

Actuellement, la métropole du Grand Paris rassemble :

  • les 123 communes des départements de la Petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) ;
  • les 7 communes qui composent la Grande couronne (Viry-Châtillon dans l’Essonne, Argenteuil dans le Val-d’Oise, Savigny-sur-Orge, Athis-Mons, Morangis, Juvisy-sur-Orge et Paray-Vieille-Poste) ;
  • la ville de Paris.

À part Paris qui va conserver son statut particulier, 11 territoires sur 12 de la métropole du Grand Paris auront un statut d’établissements publics territoriaux (ETP). Ils vont remplacer les anciennes intercommunalités déjà existantes.

Le transport

Depuis le début du projet du Grand Paris, il est apparu que le transport serait le levier majeur dans la construction de cette nouvelle métropole. Il faut savoir que chaque jour, environ 8,5 millions de voyageurs prennent les transports publics en Ile-de-France. Comme certaines lignes comme la ligne 13 et les RER A et B, sont arrivées à saturation, les déplacements sont devenus très longs. La plupart des habitants d’Ile-de-France passent en moyenne 1h 20 minutes de leur journée dans les transports en commun.

L’objectif du Grand Paris Express est de pouvoir se déplacer en banlieue avec le GPE sans avoir à aller dans le centre de Paris. Cela va favoriser une diminution des déplacements en voiture, ce qui aura également un bon impact sur l’environnement (réduction de la pollution et des embouteillages).

La société du Grand Paris 7 est en charge du bon déroulement de la construction des 200 km de lignes et les 68 gares. Elle va également moderniser les RER et prolonger la ligne 11 entre Mairie des Lilas et Rosny Bois-Perrier ainsi que du RER E à ouest à Mantes-la-Jolie. Depuis que le projet a débuté en 2015, il y a eu quelques soucis techniques et financiers. Après une modification en 2018, suivi de la crise sanitaire de 2020, un retard estimé entre 3 à 9 mois est à envisager.

Le GPE présente cinq tronçons, et deux d’entre elles devraient être finies dans les temps. Ce sont le prolongement de la ligne 14 allant de l’aéroport d’Orly à Saint-Denis Pleyel (où va se trouver le village olympique) et la ligne 16 qui relie Clichy-Montfermeil et Bourget-RER (accueillera le centre de la presse). Quatre (4) tronçons seront probablement finis en 2024 pour les JO.

Il y a deux liaisons qui se seront probablement finies qu’après 2024. Ce sont la ligne 15 entre Pont de Sèvre et Noisy-Champ (retardée en 2025) et la ligne 17 qui reliera Saint-Denis Pleyel et le Mesnil-Amelot, qui va relier le village olympique et l’aéroport Charles de Gaulle ( qui n’est pas prévu avant 2030).

La ligne 18 qui reliera l’aéroport d’Orly à Versailles –Chantiers devrait s’échelonner entre 2027 et 2030.

Pour les acquéreurs de biens immobiliers (terrain, maison ou appartement), trouver la perle rare dans le secteur de prédilection est le plus dur. Chercher des maisons ou un appartement répondant au critère de vie en général (nombres de pièces, illuminations, superficie du terrain) est plus facile que de trouver l’emplacement idéal. La proximité par rapport aux commodités ou au centre ville, là se trouve la problématique pour l’achat d’un terrain ou maison. Heureusement, le projet Grand Paris a résolu une partie de ces préoccupations d’ordre pratique. Plusieurs villes qui jusque là n’intéressaient que peu d’acquéreurs viennent de voir les prix de l’immobilier s’envoler. Pour ne pas être en reste, surtout pour ceux qui n’ont pas un budget conséquent prenez le pari d’acheter (investir) votre terrain ou maison dans les secteurs qui ne seront desservis que tardivement pour profiter de prix non impacter tout en jouissant des externalités futures.

Clémentine

Clémentine travaille pour un Bureau d’Étude Thermique (BET). Écologiste dans l’âme, sa mission est de favoriser la transition et de la rénovation énergétique de l’habitat. Elle participe activement à la réduction de l’empreinte environnementale des logements.