Finance & investissement

Charges locatives non récupérables par le bailleur

Par Clémentine, le 15 février 2021, mis à jour le 11 février 2021 — 8 minutes de lecture
Charges locatives

Les locations immobilières concernent tout le monde et les charges encore plus. Le locataire et le propriétaire d’un logement disposent des droits et des obligations selon la loi. La perception du loyer requiert la connaissance des charges récupérables et non récupérables d’une location. Cela permet d’éviter tout escroquerie ou abus de position comme la prise en charge du compteur d’eau ou le paiement d’un montant hors location ou contrat de bail. Les différentes charges non récupérables reviennent toutes au bailleur. Le propriétaire devra payer ces dépenses sans régularisation ou aucune possibilité de remboursement par le locataire du logement.

La location d’une propriété immobilière inclut un droit et des charges pour le locataire et le bailleur. Cette exploitation permet au propriétaire de percevoir un loyer et un droit sur les charges récupérables. Le locataire paiera une provision sur sa location lors de son emménagement pour couvrir les charges locatives. Il existe cependant des frais non récupérables par le locataire. C’est-à-dire qu’il n’y a pas lieu à régularisation même sur le paiement de consommation d’eau, de l’entretien du logement ou de l’immeuble.

Allons donc voir tout ce qui concerne la loi, le droit, la taxe, la régularisation et le paiement du montant des charges récupérables et non récupérables.

Les différentes charges non récupérables dans une copropriété

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 désigne toutes les charges récupérables par le bailleur durant un contrat de bail. Tous les éléments absentent de cette liste devient non récupérables. Des frais mentionnés par le décret peuvent aussi devenir non percevables sous des conditions.

Les charges suivantes sont entièrement à la charge du propriétaire.

Les travaux de copropriété

Un immeuble nécessite un entretien, ne serait-ce que pour le nettoyage. Mais les chantiers sur les parties communes restent à la charge du bailleur. Ils servent à préserver la bonne gestion de l’état des lieux ou du logement. La décision de lancer ces travaux revient d’ailleurs aux propriétaires et non aux locataires. Ces chantiers se divisent selon la répartition des trois catégories suivantes :

  • Les travaux d’entretien :

Les grandes réparations des lieux communs entrent dans les dépenses du bailleurpropriétaire. Cela peut concerner la toiture, les façades, les murs ou parties du bâtiment. La propreté ou nettoyage des locaux revient aussi au propriétaire. Cela concerne la dératisation et autre élimination d’animaux nuisibles.

Les actes de vandalisme détériorent les infrastructures et demandent des réparations. Ensuite, le nettoyage et les réparations des dégâts reviendront entièrement aux propriétaires. Le décrassage des vide-ordures entre dans vos frais.

Le bailleur s’occupera de l’achat et du renouvellement des équipements des zones communes. Cela concerne les vitrages, les installations du réseau d’eau, le chauffage, les boîtes aux lettres, les compteurs, les caméras de vidéosurveillances et les autres matériels dédiés aux espaces communes. Si vous disposez d’un parking, vous vous chargerez des barrières et des espaces à protéger. Les poubelles entrent dans vos attributions sur ce décompte.

  • Les travaux de rénovations ou d’améliorations :

Cela concerne la modernisation et le remplacement des matériels ou pièces d’usages. Les travaux d’extensions des locaux ou du logement reviennent au bailleur.

  • Les travaux urgents :

Des accidents ou détériorations soudaines peuvent survenir. Ils nécessitent une intervention immédiate sous peine d’amplifier les dégâts et la mise en place d’une disposition préventive pour en éviter la répétition. Selon le contrat de bail, les locataires peuvent commencer les travaux sans attendre l’aval des propriétaires. Le montant et le paiement des dépenses peuvent revenir aux bailleurs. Cela concerne par exemple le cas d’un problème de canalisation. Les équipements tels que les chaudières ou les ascenseurs peuvent conduire à un recouvrement des locataires.

Les charges de gestions

Les frais de gestions représentent une bonne partie des charges locatives. Le salaire du concierge entre dans ces dépenses. Le gardien peut s’occuper des entretiens mineurs et de la sortie des poubelles. Dans cette situation, le bailleur peut payer 25% de son salaire. En réalisant seulement une de ces tâches, vous paierez à hauteur de 60% de sa rémunération. Si le concierge se concentre seulement sur la surveillance des locaux, vous règlerez 100% de ses honoraires. En cas d’intervention d’un agent extérieur, vous pouvez récupérer 100% de ces charges à votre locataire.

Les copropriétaires désignent un syndic pour s’occuper de la gestion des biens immobiliers. L’administrateur peut être une personne morale ou physique. Les frais d’assurances habitation sont non imputables aux locataires. Cela vaut aussi sur un crédit immobilier pour la résidence. Vous serez responsable de votre choix de financement.

L’impôt local et la taxe foncière vous reviennent. Ils concernent la résidence entière avec ses dépendances. La taxe d’habitation concernera votre locataire. En cas de différenciation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou TEOM, celui-ci devient récupérable. Dans le cas contraire, il reste non recouvrable. Le bailleur s’occupe des frais administratifs. La quittance du loyer reste votre responsabilité. Cela va de son établissement à son envoi.

Des charges récupérables non récupérées

Des situations peuvent générer de fraîches supplémentaires aux copropriétaires. Il est possible de se retrouver dans l’impossibilité de récupérer des charges recouvrables. Vous devrez alors faire attention aux situations suivantes pour éviter ce problème.

L’oubli de la régulation des charges annuelles

Cette régulation des charges s’effectue chaque année. L’oubli de sa réalisation peut conduire à des pertes de profits. Il concerne le paiement de la provision par le locataire, et vos dépenses réelles sur les charges locatives. Un solde négatif sera en votre défaveur. La durée de prescription des dettes de locataires est de trois ans. Cette échéance excédée, vous perdez tout droit de recours pour récupérer ces différences.

Le non-paiement de la provision ou d’une régularisation

Un des problèmes récurrents de la location immobilière concerne l’absence de loyer et de provision. Le locataire peut refuser de payer ces charges. Tant que cette dette reste impayée, vous serez non recouvert. Vous traiterez cette situation comme un impayé classique. Vous effectuez d’abord une relance avant de recourir aux procédures en justice.

Dégradation du locataire sortant non couverte par la provision

Le concept est la même que pour le cas précédent. La différence se situe sur le moment de constatation. À son départ, votre locataire quitte les lieux. Vous observerez les dégâts de la résidence. Vous réalisez les réparations pour accueillir les prochains occupants. Lors de cette opération, les frais sont supérieurs au dépôt de garantie de votre ancien locataire. Ces charges locatives entrent dans la catégorie des non recouverts.

Différences entre charges réelles et provisions

La location d’une résidence implique le dépôt d’une provision pour les charges locatives. Le propriétaire établit un forfait qui ne donne pas de régularisation pour son locataire. En cas d’erreur, le solde deviendra de ce fait une charge non récupérable. Nous vous recommanderons d’évaluer tous les frais recouvrables possibles du bâtiment.

Conclusion

La connaissance des charges recouvrables et non recouvrables permet à un investisseur d’évaluer les retours économiques de son entreprise. Elle offre la possibilité d’optimiser les profits. Un bailleur averti connaîtra ses droits et ses limites. Il réalisera ses responsabilités pour effectuer sereinement son travail. La perception des charges recouvrables peut s’effectuer sur la provision, ou l’inclure dans le loyer. Dans les deux cas, vous trouverez respectivement sur les annonces une location sans charges, ou charges comprises. Il pourra solliciter l’assistance du syndic pour l’établissement des dépenses à prévoir. La facturation de ces dépenses non recouvrable est une action illégale.

 

 

Clémentine

Clémentine travaille pour un Bureau d’Étude Thermique (BET). Écologiste dans l’âme, sa mission est de favoriser la transition et de la rénovation énergétique de l’habitat. Elle participe activement à la réduction de l’empreinte environnementale des logements.