Comment faire pour évaluer votre capacité d’emprunt ?

En 2020, environ 46,5 % des ménages ont contracté un emprunt en France. Les 31,4 % étaient des crédits immobiliers. Les crédits bancaires facilitent grandement la réalisation de projets tels que la construction de maison, l’achat d’un terrain, le lancement d’un nouveau restaurant, etc. Toutefois, il faut savoir que les banques prend plusieurs éléments en compte, avant d’accorder un quelconque prêt. Parmi ces éléments, nous pouvons citer la capacité d’emprunt. Mais alors, comment faire afin d’évaluer cette capacité d’emprunt ?

Capacité d’emprunt : qu’est-ce que c’est ?

La capacité d’emprunt vous permet d’évaluer le montant que vous pouvez obtenir auprès d’un organisme donné tel qu’une banque pour le financement de votre projet. Elle est également parfois appelée « capacité d’endettement« . Sachez que la capacité d’emprunt s’appuie sur 2 variables : le reste à vivre de votre ménage en tant qu’emprunteur, et le taux d’endettement.

La somme d’argent que vous pourrez emprunter dépend également du taux d’intérêt de votre prêt et de sa durée. Les mensualités vont augmenter avec le taux d’intérêt. Toutefois, votre capacité d’emprunt sera réduite puisqu’il y a réduction du reste à vivre en cas de taux d’endettement élevé.

La capacité d’emprunt est également définie comme étant la somme d’argent maximale que vous pourrez emprunter sur une période bien déterminée. Elle dépend de vos charges et de vos revenus financiers. Ainsi, la capacité d’endettement est votre aptitude à faire face aux échéances d’un éventuel crédit immobilier.

Capacité d’emprunt : Pourquoi la déterminer ?

L’anticipation de votre capacité d’emprunt immobilier est primordiale. En fait, avant de lancer votre projet immobilier ou autres, vous devez définir votre besoin en financement. Vous devez surtout définir votre capacité d’emprunt. Ainsi, vous pourrez envisager sereinement votre future demande de crédit.

Par ailleurs, en calculant votre capacité d’endettement, vous pouvez définir à l’avance un reste à vivre plutôt correct pour les diverses dépenses de votre foyer, ainsi que la durée idéale de remboursement.

Capacité d’emprunt : Comment la calculer ?

Sachez que votre capacité d’emprunt est déterminée en fonction :

• De la valeur de votre apport personnel.
• De votre capacité d’endettement. Celle-ci est prédéfinie en France. Dans le pays, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser les 35 % de vos revenus.
• Du montant des mensualités que vous souhaitez rembourser auprès de l’organisme bancaire.
• Du type de prêt que vous souhaitez réaliser (taux révisable ou taux fixe).
• De votre âge lorsque vous souscrivez au prêt immobilier.

Afin de calculer votre capacité d’emprunt, nous vous conseillons d’appliquer la formule suivante :

Capacité mensuelle d’emprunt d’un emprunteur donné = (Revenus – Charges ) * 33 %

Ensuite, vous pouvez calculer, ou plus précisément estimer le capital total que vous pourrez emprunter pour votre projet immobilier :

Capital total empruntable = (capacité mensuelle d’emprunt x 12 mois) x durée de remboursement du crédit (exprimée en années)

En revanche, si vous prévoyez d’injecter des liquidités dans votre projet, vous devez soustraire le résultat de ce dernier calcul avec le montant de votre apport personnel.

Nous tenons à préciser que le HSCF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a fixé de manière périodique un taux d’endettement maximal. Ce dernier est fixé en se concentrant sur les pratiques bancaires. Néanmoins, les banques ont la possibilité de déroger à ces règles. Cela concerne généralement les 20 % des dossiers d’emprunt de leurs clients. Ainsi, afin de convaincre un établissement bancaire donné à vous octroyer un prêt, montrez-lui un dossier complet réalisé avec l’aide d’un courtier.

Le taux d’endettement

Sachez que vous pouvez calculer votre taux d’endettement. Il s’agit de la part qu’occupent vos charges dans votre budget. Utilisez la formule suivante afin de le déterminer :

Taux d’endettement = (Charges / Revenus fixes nets de votre foyer) x 100

Toutefois, c’est la banque qui réalise le calcul de votre taux d’endettement. Il réalisera ce calcul avec celui de votre capacité d’emprunt. Ainsi, la banque pourra s’assurer que votre taux d’endettement soit inférieur à un seuil maximum fixé à 33 %.

Afin de réduire votre taux d’endettement, vous pouvez :

• Réduire vos charges. Vous pouvez par exemple utiliser une épargne régulière afin de solder un crédit en cours, réduire vos dépenses en factures d’électricité, eau, téléphonie, etc. Vous pouvez également renégocier votre crédit immobilier.
• Booster vos revenus grâce à des charges constantes. Pour ce faire, vous pouvez par exemple changer de statut juridique ou d’emploi.
• Racheter vos crédits en cours. Cela est possible dans le cas où vous avez de nombreux crédits en cours. Ce rachat vous permettra notamment de regrouper vos prêts immobiliers en un seul. Ainsi, vous pourrez ne rembourser qu’une seule mensualité. De plus, elle sera moins chère que vos intérêts groupés. Ainsi, vous aurez un taux d’endettement plus bas puisque vous aurez moins de charges.

Nous tenons à préciser que les banques prennent également en compte votre reste à vivre afin de déterminer votre taux d’endettement. Votre banque aura plus confiance en votre solvabilité si vous avez un plus grand reste à vivre.

Capacité d’emprunt : Comment la connaitre ?

Sachez que vous pouvez déterminer votre capacité d’emprunt en utilisant un simulateur en ligne. De nombreux sites en ligne proposent cet outil très intéressant et pratique. Toutefois, quel que soit le site que vous utilisez, vous devrez remplir les champs requis de façon bien correcte. Il s’agit en fait des données nécessaires au calcul de votre capacité d’emprunt auprès d’une banque donnée.

En général, ces données nécessaires à la détermination de votre capacité d’emprunt sont les suivantes.

Vos revenus

Afin de déterminer votre capacité d’emprunt, vous devez vous souvenir de tous vos revenus réguliers. Vous devez notamment vous souvenir des informations suivantes :

• Salaires.
• Pensions de retraite.
• Revenus fonciers.
• Pensions alimentaires.
• Et allocations familiales.

En général, le calcul de la capacité d’emprunt inclut les revenus de remplacements tels que les allocations pour adultes handicapés ou les allocations de chômage (retour à l’emploi). Il prend également en compte les revenus financiers tels qu’une rente d’assurance-vie.

En revanche, les professions libérales, les chefs d’entreprise, les artisans et les commerçants n’ont pas toujours un salaire identique. De plus, il se peut qu’ils ne perçoivent pas de rémunération certains mois. Si vous êtes concerné par ces activités professionnelles, référez-vous sur le résultat annuel de votre entreprise. Puis, vous pouvez calculer votre salaire moyen mensuel. Ce dernier pourra vous servir à remplir le champ correspondant dans un simulateur en ligne de capacité d’emprunt.

Généralement, les simulateurs de capacité d’emprunt retiennent la valeur nette avant impôt de vos revenus. En effet, certaines banques sont plus prudentes. Elles ne se servent pas des revenus jugés trop aléatoires pour calculer la capacité d’emprunt de leurs clients. C’est par exemple le cas des participations aux bénéfices, des primes, etc. Toutefois, si vous avez droit à une prime annuelle sûre (un 13e mois ou autres), elle pourra être incluse dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

Puis, les établissements bancaires décotent d’autres revenus. C’est notamment le cas des revenus financiers et des revenus locatifs. Cette fameuse décote prend en considération le risque de ne pas recevoir un loyer durant 12 mois s’il y a un changement de locataire. Dans ce cas, les banques ne prennent généralement en compte que les 70 % des loyers que vous percevez.

Les revenus de votre co-emprunteur

Sachez que vous pouvez emprunter un crédit immobilier à deux. Par ailleurs, cela est plus intéressant puisque vous pourrez additionner vos revenus avec celui de votre co-emprunteur. Toutefois, la banque aura besoin d’un document qui justifie la relation que vous avez avec votre co-emprunteur (PACS, mariage, concubinage, etc.).

Nous tenons à préciser que la banque va prendre en compte les revenus de votre co-emprunteur comme les vôtres.

La valeur de votre apport personnel

La constitution de l’apport personnel est réalisée à partir de votre accumulation de vos produits d’épargne et de toutes les liquidités que vous souhaitez allouer à votre projet (donations familiales, placements disponibles, épargne salariale, etc.). Toutefois, nous vous conseillons de conserver une partie de votre épargne en cas d’envie soudaine ou de coup dur.

Votre apport personnel peut très bien être composé par un PEL (Plan d’Épargne Logement) que vous avez créé depuis de nombreuses années. Sachez que le montant de votre apport personnel est pris en compte pour le calcul de votre capacité d’emprunt. De son côté, la banque aura besoin d’une pièce qui pourra justifier votre apport personnel.

Les charges de votre foyer

Afin de déterminer votre capacité d’emprunt, seulement certaines charges de votre foyer seront à prendre en compte. En effet, vous devez mettre de côté un « reste à vivre » afin d’assurer les dépenses au quotidien de votre foyer.

Nous tenons à préciser qu’afin de simuler votre capacité d’emprunt, les simulateurs retiennent vos crédits à la consommation en cours de remboursement ou les mensualités de vos crédits immobiliers. Par contre, les banques ne prennent généralement pas en compte les charges de votre foyer dans le cas où votre crédit est pleinement remboursé en moins de 12 mois. Dans ce cas, vous devrez vous attacher à vos charges contraintes (rentes à verser tous les mois, pensions alimentaires, impôts) et vos charges d’emprunt.

Par contre, n’oubliez pas d’inclure les loyers qui sont dus après votre achat immobilier dans les charges de votre foyer. Toutefois, faites bien attention à la constitution de votre reste à vivre. Ce dernier doit assumer toutes vos charges fixes : dépenses de chauffage et d’électricité, de nourriture et d’habillement, de scolarité, d’assurance, de culture, d’équipements, de téléphonie, de culture, etc. En fait, le calcul du reste à vivre minimal est assez compliqué. Toutefois, les établissements bancaires estiment souvent qu’il doit dépasser les 800 euros pour un seul individu. Pour un couple, le reste à vivre minimal ne doit pas être inférieur à 1 200 euros, plus 300 € par personne à charge. Néanmoins, cette estimation doit être pondérée en fonction de la situation financière et personnelle de chaque foyer.

Capacité d’achat : Quelles sont les questions à poser afin de la déterminer ?

Afin de connaitre votre capacité d’achat, vous devez également vous poser les questions suivantes :

• Quel est le montant de votre apport personnel ?
• Pouvez-vous prétendre à une aide telle que le PTZ (Prêt à Taux Zero) ? Avez-vous le droit de la toucher ?
• Prévoyez-vous d’acheter un immobilier neuf ou ancien ?
• À quel taux pouvez-vous emprunter auprès d’une banque ?
• Souhaitez-vous acheter un bien afin de réaliser un investissement locatif ?

Le simulateur de capacité d’emprunt associé aux réponses à ces questions vous permettra de déterminer la somme que vous allez emprunter pour votre projet immobilier. Vous pouvez appliquer la formule suivante afin de déterminer cette valeur :

Capacité d’achat = capacité d’emprunt + prêts aidés + apport personnel – frais de notaire