Financer projet de construction sans apport : est-ce possible ?

Si vous voulez souscrire à un prêt bancaire en vue de financer un projet immobilier, vous devez disposer d’une somme liquide (variable) servant d’apport pour votre demande. La banque exige en général que le souscripteur apporte un financement partiel pour le projet avant de pouvoir obtenir le crédit immobilier. Le crédit octroyé par la banque servira au financement de la construction, et ne pourra pas couvrir les frais annexes. Toutefois, exceptionnellement, certaines personnes obtiennent un crédit bancaire sans apport personnel.

Un crédit immobilier sans apport

Pour financer l’achat du terrain et des travaux de construction d’une maison, vous pouvez souscrire à un crédit immobilier. D’une manière générale, cet emprunt est accompagné d’un certain nombre de garanties. L’apport personnel en fait partie, il constitue même le plus important pour obtenir un crédit. Il permet de mieux saisir le projet de l’emprunteur, mais aussi de compléter une partie de l’acquisition. La somme financée doit être affectée directement à la construction proprement dite. Les frais de notaire et les frais d’agence doivent donc être financés par une autre source de revenu. L’apport personnel sert alors à prendre en charge ces frais. C’est cette condition que les banques assortissent au  financement d’un  projet de construction (ou d’achat) de maison.

Mais plusieurs emprunteurs n’ont pas cette capacité d’apport. Ce cas relève de plusieurs raisons : les jeunes travailleurs qui sont souvent des primo-accédants (premier achat), les ménages qui ont privilégié un autre projet ou encore les investisseurs qui souhaitent réduire leur base imposable. C’est ainsi que certains établissements financiers proposent un prêt immobilier sans apport.   

Pour une construction, les frais de notaire ne touchent que le terrain. C’est donc plus intéressant que l’achat d’une maison déjà construite (l’immobilier ancien), car le crédit se portera plus sur l’habitation, que sur les frais. C’est donc la condition pour que la banque finance l’opération.

Les critères pour obtenir un prêt immobilier sans apport

Si vous n’avez pas un apport personnel et que vous souhaitez obtenir un prêt immobilier, vous devez d’abord montrer que vous avez la capacité de rembourser la somme empruntée. Il faudra alors fournir les éléments pertinents pour l’acquittement de la dette à contracter. L’autre condition étant que les mensualités pour le recouvrement ne doivent pas dépasser 33 à 35 % de vos revenus. L’élément premier pouvant apporter les justificatifs de votre solvabilité reste votre situation professionnelle. Si vous évoluez dans un secteur stable ou en pleine croissance, et que de plus vous êtes en CDI, votre dossier peut être validé par plusieurs banques.

Le type de logement joue aussi un rôle crucial dans l’obtention d’un emprunt. Si l’investissement se réalise dans une zone intéressante et est susceptible de bien se revendre par la suite (en cas de défaillance des emprunteurs), vous avez une très forte chance que la banque vous autorise un prêt. S’il se trouve dans une zone où le risque de dévaluation immobilière reste faible, il peut être intéressant pour un établissement bancaire de financer le projet, même en totalité, car en cas de revente, le crédit peut être remboursé. Les caractéristiques techniques de la maison influent également sur cette autorisation : les performances énergétiques, les nombres de pièces ou son design en général.

Vos dossiers devront aussi être nets. Si votre passé semble assez douteux, si vous avez cumulé trop de prêts ou que vous vous trouvez dans une situation d’endettement ou de surendettement, les chances d’obtenir une aide financière seront extrêmement faibles. En revanche, si vous avez épargné depuis longtemps, cela montrera votre bonne foi. Vous témoignerez par votre manière de consommer et de dépenser votre capacité d’assumer un futur crédit.

Trouver la bonne banque

Le courtier a pour tâche principale d’accompagner l’emprunteur dans ses recherches d’établissement pour obtenir un prêt immobilier. Il prend en considération les annotations particulières du demandeur comme l’absence d’apport personnel. En analysant minutieusement le dossier, il peut vous orienter vers des établissements capables de vous proposer un prêt approprié à votre situation. Il vous accompagne également dans la simulation afin d’obtenir des informations sur les conditions de financement ainsi que les taux et le montant exact du financement à obtenir (capital) et des mensualités (remboursement de l’emprunt) y afférant. Pensez à consulter plusieurs courtiers pour pouvoir comparer avant de choisir, car il y a des courtiers qui opèrent gratuitement et d’autres qui demandent un cachet.

Vous pouvez également consulter certaines plateformes en ligne pour connaître les établissements susceptibles de vous emprunter sans apport. Vous pouvez trouver plusieurs avis sur le site et ainsi pouvoir juger de leur sérieux. Ce principe marche également avec votre entourage, interrogez vos proches ou vos voisins pour demander leurs avis. Ils peuvent peut-être vous diriger vers ceux qui peuvent donner des propositions.

Des aides annexes

Les frais de notaire ne peuvent pas être négociés (somme variable en fonction du prix de l’investissement: maison, terrain …) et sont à hauteur de 7,3 % du prix de l’acquisition. Prenons l’exemple de l’achat d’un bien immobilier de 200 000 euros. Vous devez alors disposer d’une somme de 14 000 euros d’apport, en plus des frais de l’agence ou les différentes taxes liées à la construction. C’est une somme assez importante qui suscite la réticence de certaines banques pour un emprunteur n’ayant pas d’apport. Vous pouvez alors bénéficier de certains prêts réglementés si vous ne disposez pas de fonds propres pour ces frais.

Le prêt à taux zéro ou PTZ

Ce prix est plus axé sur la résidence principale neuve et dans l’ancien avec 25 % de travaux sur le coût de la réalisation du projet. Par contre, il ne peut pas financer les frais annexes, qui  devront alors être réglés par le prêt principal. Vous ne pouvez pas bénéficier du Prêt à Taux Zéro  pour un achat immobilier à titre d’investissement ou si vous êtes déjà propriétaire d’une maison. Le montant pouvant être octroyé pour un PTZ dépend de la zone de votre future construction.

Les prêts Épargne logement

Ils possèdent l’avantage de financer même les frais indirects comme les frais annexes. Il est seulement nécessaire de détenir une opération depuis plus de 4 ans pour un Plan d’épargne logement ou PEL et de 1 an et demi pour le compte épargne logement ou CEL.

Le prêt action Logement

Appelé auparavant prêt patronal, il peut financer également les frais annexes. Pour un couple qui travaille dans une entreprise, ils peuvent bénéficier d’un double crédit (emprunter chacun en leurs noms).

Il est tout à fait possible d’emprunter sans apport. Mais il faut s’attendre à ce que les banques deviennent exigeantes et examinent votre dossier à la loupe: travail en CDI dans une entreprise prospère ou dans le secteur public, être un primo accédant (premier achat pour une première résidence principale) et ne pas faire l’objet d’emprunt considérable, capacité d’endettement adéquat, avis de vos supérieurs hiérarchiques … . Elles exigeront probablement des garanties sur divers plans : en matière de revenus, des charges mensuelles, un comportement bancaire sain. Chaque banque a sa propre politique, qui est fonction de la conjoncture et des taux d’emprunts. Mais étant donné que les frais de notaire sont considérablement faibles pour un achat de terrain annexé d’un projet de construction, il est tout à fait possible de demander un prêt immobilier sans avoir d’apport conséquent. De plus, actuellement, grâce aux aides aux logements, il est possible de cumuler un prêt (principal) avec différents autres moyens de financement.