Vente à terme : qu’est-ce que c’est ?

Il existe plusieurs types de contrats, avec des clauses personnalisables dans la concrétisation de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier. Ces contrats ont pour but de protéger aussi bien l’acquéreur que le vendeur. En fonction des besoins des deux parties, il est possible d’établir un contrat de vente à terme. Dans cet article, nous vous proposons toutes les informations relatives à la vente à terme.

La définition et le principe de la vente à terme

Un propriétaire qui vend un bien immobilier et qui ne reçoit qu’une partie de son prix au comptant est dit avoir effectué une vente à terme. Cet acompte est appelé bouquet. Le coût restant à payer après le dépôt de ce bouquet sera ensuite versé mensuellement au vendeur durant une période déterminée et mentionné clairement dans le contrat.

De ce fait, le contrat de la vente à terme est une promesse d’achat ferme faite au vendeur. L’acquéreur accepte de payer la totalité du prix du bien immobilier, de manière échelonnée, mais à la fin de la durée convenue dans l’accord signé, la somme totale payée sera équivalente au prix de vente de départ (s’il n’y a pas eu d’indexation). Ainsi, il ne prendra possession de la propriété qu’à cette date selon ce qui est stipulé dans les clauses dans la promesse de vente.

Autrement, la vente à terme est l’acquisition immobilière classique sans que l’acheteur ait à passer par un crédit immobilier. Notez toutefois que l’accord doit être signé à travers l’acte authentique sous la présence d’un notaire qui atteste sa validité. Cet accord doit préciser le coût total du bien, la durée du paiement, le montant du bouquet, les détails concernant les versements des mensualités, etc. Si, pendant cette durée, le vendeur vient à décéder, les mensualités de l’achat sont reversées à ses héritiers, dans le respect de l’acte initial et des clauses définis dans l’accord de transaction.

Les différents types de vente à terme

Il existe deux grands types de vente à terme : celle nommée libre et celle nommée occupée. La vente à terme libre est le contrat qui ne dispose pas de mensualités. Le paiement s’effectue à la fin de l’échéance convenue. Il ne sera pas alors mensuel, mais défini à l’avance. Avec ce principe, l’acheteur peut occuper la maison dès la signature du contrat. Ce type de vente à terme est similaire au crédit vendeur.

Contrairement à cela, la vente à terme occupée fait bénéficier au vendeur du logement le droit d’usage et d’habitation (DUH) sur le bien immobilier même s’il a déjà reçu un acompte. Ce droit peut être limité ou illimité dans le temps. Les charges courantes qui concernent le logement restent donc toujours à la charge du vendeur. Ces charges concernent le plus souvent la facture d’eau et d’électricité, les coûts de l’entretien ou encore la facture liée au chauffage. L’acheteur ne s’occupe que des frais fiscaux de la propriété dans cette option de vente à terme. Nous parlons ici alors d’une jouissance différée.

Les frais de notaire dans la vente à terme

Comme la présence d’un notaire reste obligatoire pour la signature d’un acte de vente à terme, vous devrez donc prévoir des frais notariaux. Ces frais seront à la charge de l’acheteur. Ils concernent les honoraires du notaire, les frais d’enregistrement, les frais de mutation, les débours, etc. Pour calculer ces frais, plusieurs paramètres doivent être considérés, notamment l’état du bien (ancien ou neuf), sa nature (terrain nu, appartement, résidence, etc.), son coût total, sa localisation, la durée du contrat, etc. Le frais de notaire se calcule avec un taux de 8 %  pour l’achat d’un bien ancien, et un taux de 3 % s’il est neuf. Et en fonction du coût des biens, il faut prévoir :

• 3,945 % du prix total pour un bien immobilier de moins de 6 500 euros ;
• 1,627 % du prix total pour un bien immobilier de 6 501 à 17 000euros ;
• 1,085 % du prix total pour un bien immobilier de 17 001 à 60 000 euros ;
• 0,814 % du prix total pour un bien immobilier de plus de 60 000 euros .

Vous pouvez estimer gratuitement en ligne ces frais en trouvant une plateforme qui vous guide dans un calcul approximatif. L’on peut prendre par exemple le site de la statistique des notaires ou le site des impôts qui propose des simulations gratuites des coûts de mutations en ligne. Vous aurez ainsi une idée ou une approximation (avec marge d’erreur) des frais à prévoir pour la transaction.

La différence entre une vente à terme et une vente en viager

La vente à terme et le viager peuvent avoir plusieurs ressemblances, et pourtant ils se diffèrent sur certaines caractéristiques.

La vente à terme est plus avantageuse comparativement au viager. En cas de décès du vendeur, le paiement est maintenu, car la vente n’est pas corrélée à la vie du propriétaire-vendeur à l’instar de la vente en viager. Les sommes seront donc versées aux successeurs. De plus, dans le cadre d’une vente à terme, les mensualités ne sont pas imposables, et la mensualité doit être versée durant un temps défini et limité, contrairement à la vente en viager dans lequel la mensualité est à payer de manière suspensive.

Les avantages et les inconvénients de la vente à terme

Les plus grands avantages d’une vente à terme sont la possibilité d’acquérir un bien immobilier sans toutefois passer par le prêt bancaire et sans passer par la souscription d’une assurance de prêt en même temps. Ces avantages sont surtout en faveur de l’acheteur, mais pour ce qui est du vendeur, cette vente reste aussi avantageuse.

Il touche des sommes versées mensuellement, et qui sont non imposables dans le cadre de la vente d’une résidence principale ou secondaire. Il peut encore profiter de sa maison si la vente est à terme occupée. En cas de défaut de paiement, il conserve son bien et les sommes déjà versées. Et en cas de décès avant l’échéance, ses héritiers continueront à recevoir la rente car l’accord reste inchangé.

Par contre, la vente à terme possède aussi des inconvénients. Au niveau du vendeur, le paiement peut être étalé sur 10 à 20 ans, ce qui semble assez long pour une transaction. Du coup, il ne perçoit pas immédiatement le montant total de son bien. Du côté de l’acheteur, il doit s’acquitter du règlement de la taxe foncière.

Dans le cadre de la vente à terme, l’accord de la vente immobilière permet à un acquéreur de contourner un prêt ou un crédit immobilier bancaire. Comme le viager, toute signature devrait être faite devant un notaire et c’est à l’acquéreur de prévoir des frais notariaux en sus. Cet accord doit respecter sérieusement trois phases bien distinctes que sont: l’estimation sérieuse du bien, la définition du montant du bouquet et la définition de la modalité de versement du restant.