Quel est la surface minimale d’un logement ?

Le marché immobilier se développe actuellement à grande vitesse. Sur ce marché, pour générer des revenus rapidement et limiter leurs dépenses, certaines personnes peu scrupuleuses louent des appartements qui ne répondent pas aux critères d’exigences concernant la location. Si vous êtes un locataire, vous devez faire attention en vérifiant si le logement proposé respectent les exigences en matière de décence. Sachez qu’il existe des lois qui définissent les caractéristiques d’un appartement habitable. Nous vous détaillons ici les critères à prendre en compte pour vérifier la conformité du logement que vous souhaitez louer.

La loi sur un logement décent

En général, le logement décent est une habitation qui ne présente aucun risque pour un locataire, autant sur sa sécurité que sur sa santé. Un logement qualifié de décent doit alors répondre aux cinq critères d’exigences dont : une surface minimale, l’absence de risque pour la santé et la sécurité du locataire, l’absence de nuisibles et de parasites, une bonne performance énergétique et la présence de certains équipements.

Concernant le premier critère, il existe une loi qui oblige la propriétaire ou le bailleur à respecter la surface d’une chambre dans le cadre d’une location. Ces derniers n’ont pas le droit de déterminer la superficie d’une chambre à leur convenance, il existe réellement des exigences dans ce domaine. Le décret N° 2002-120 du 20 janvier 2002 stipule que la surface minimum de la pièce principale est de 9 m² au sol. Cette surface permet d’accueillir un lit et d’autres éléments tels qu’un dressing. Ce décret est applicable sur tout le territoire de la France : France métropolitaine, DOM et TOM…

Par contre, ces surfaces en mètres carrés ne considèrent pas les gaines, les escaliers, les murs, les cloisons, les portes et les fenêtres, les vérandas, les caves ainsi que les locaux qui se trouvent à moins d’une hauteur de 1,80 m comme la mezzanine. Concernant le volume de la pièce, il doit être de 20 m³. Pour ce volume associé à la surface minimale, la hauteur sous plafond minimale des pièces est alors de 2,20 m. La hauteur sous plafond n’est pas exigée dans les articles des normes cités dans la convention de la location, mais 2,20 m reste la hauteur standard. Par défaut, une chambre qui possède une surface inférieure à 9 m² demeure acceptables si son volume respecte le 20 m³. Attention toutefois, car cette exception peut être refusée dans la plupart des départements. Pour le cas de Paris par exemple, la surface de 9 m² est imposée, quel que soit le cas, y compris pour les chambres des ménagères et les studios.

Si une propriété n’est pas qualifiée de décente, vous, en tant que locataire, disposez d’une voie de recours.

Le calcul facile de la surface habitable

Lors des visites, il vous est probablement impossible de connaître de visu la surface d’une salle, à moins que vous n’ayez l’œil d’un expert. De plus, certains propriétaires ne vous énuméreront jamais la dimension réelle d’une pièce qu’ils vous feront visiter. Ils auront même tendance à gonfler les chiffres pour vous impressionner. Ils espéreront conclure rapidement pour prendre les loyers sans toutefois respecter leur part de responsabilité. Pour ne pas tomber dans le piège, vous pouvez vérifier la superficie de la chambre en vous référant au plan de la maison.

Retenez toujours que la surface de 9m² annoncée dans la réglementation demeure une mesure hors tout, c’est-à-dire exempte d’escalier, de murs et des gaines. Si la surface n’apparaît pas sur le plan de la maison, faites un calcul rapide et approximatif en multipliant la longueur et la largeur de la salle. Pour vous aider, la surface de 9m² correspond à 2,70 x 3,40 m, la dimension standard d’une chambre qui peut contenir un lit et quelques meubles.

La taille d’une maison

Une maison selon les critères réglementaires doit avoir 30 m² minimum pour que sa construction soit permise. La construction d’habitations avec des surfaces inférieures à 30 m² ne peut pas obtenir un permis de construire actuellement. S’il s’agit d’une rénovation, il faut 27 m² au minimum.

La surface habitable augmentera avec le nombre de personnes qui vont y habiter. Pour les espaces annexes comme la cuisine par exemple, il faut compter 8 m² (3,30 x 2,30 m) au minimum. Et pour la salle de bain, vous devez avoir 3 m² (1,60 x 1,90 m) et 1 m² (1,25 x 0,80 m) pour les toilettes. S’il s’agit alors d’une salle de bain à l’américaine, vous devez avoir une espace de 4 m².

Concernant les surfaces annexes, un garage doit avoir 14 m² (5 x 2,80 m), une cave de 4m² (2 x 2 m) et une place de parking de 12,50 m² (5 x 2,5 m). La construction doit être effectuée dans les règles de l’art par toutes personnes voulant louer des appartements ou des maisons. Donc, il sera dans la mesure de proposer par la suite la décence d’une habitation aux locataires.

En résumé, les logements décents doivent avoir au minimum une pièce principale moyenne de 9m², un local sanitaire, et la surface habitable doit être supérieure à 20m².

Les voies de recours

La loi sur le logement décent vous aide à bénéficier d’un logement de dimension minimale pour votre sécurité et votre santé. Mais face à un propriétaire qui ne respecte pas ce règlement, vous avez droit à plusieurs solutions. Nous vous proposons ici alors quelques voies de recours.

La mise en demeure

La mise en demeure reste toujours la première voie de recours à utiliser. Il s’agit d’une négociation à l’amiable. Vous devez demander au propriétaire de lancer des travaux de réhabilitation du logement. Il s’agit d’une demande écrite à adresser aux propriétaires et vous devez la réitérer par 3 fois. Vous pouvez faire appel à un avocat pour vous aider dans les démarches concernant cette demande.

L’appel à la commission départementale de conciliation

Si au bout de 2 mois, votre mise en demeure n’a fait l’objet d’aucune réponse, vous pouvez demander l’intervention de la commission départementale de conciliation appelée également CDC. Ce corps départemental joue le rôle de conciliateur, en convoquant les deux parties.

Le but est de trouver un compromis pour résoudre le problème. Cette étape demeure nécessaire, car elle reste obligatoire avant de faire appel à un juge. Le compromis sera suivi d’un bail pour que chaque partie respecte son engagement. La solution sera alors écrite sur un contrat qui oblige les deux parties à appliquer les mesures convenues. Sachez que l’intervention de la CDC est gratuite.

Les tribunaux

Si les deux démarches ont échoué, vous pouvez adresser une plainte contre le propriétaire au greffe du tribunal de première instance. Vous devez être soutenu systématiquement par un avocat dans cette étape. Il défendra vos droits devant la cour. Il plaidera en votre faveur les travaux de rénovation du logement, mais également la réduction ou la suspension de vos loyers durant la tenue du chantier de rénovation de votre logement. Il s’assurera que le propriétaire respecte vraiment ses engagements ainsi que les normes imposées par la loi concernant la location d’un logement.

Vous devez rester vigilant dans le domaine de l’immobilier, surtout pour la location. Certaines lois en vigueur obligent les propriétaires à respecter certains règlements avant qu’ils puissent louer leur habitation. Avant de signer un contrat de bail, vérifier que le logement et ses pièces correspondent aux critères imposés par la loi sur les logements décents. Certains bailleurs ont tendance à proposer des appartements qui ne répondent pas à législation. Il existe une surface minimale acceptable pour qu’un appartement soit habitable. Il existe également d’autres critères qui assurent la sécurité et la santé du locataire.