Travaux et entretien

Les démarches à effectuer pour rendre un terrain constructible

Par Thierry , le 18 mars 2022 - 7 minutes de lecture

Si vous songez à un projet de construction, l’une des étapes à franchir est la recherche d’un terrain pour bâtir votre maison. Avec vos paramètres de sélection (emplacement, prix, superficie, etc.), vous devez également prendre en compte les critères définis par le règlement d’urbanisme dans votre future commune. Il doit être constructible sur plusieurs plans : physiques, juridiques et techniques. En étant un futur propriétaire, vous devez alors vous renseigner auprès de la mairie de votre future commune sur la nature du terrain que vous convoitez. Ces derniers doivent être déterminés dans le Plan Local d’Urbanisme ou PLU. Si votre terrain se trouve dans le territoire national de France et ne répond pas aux normes de la constructibilité, comment alors le rendre constructible ?

La définition d’un terrain constructible

Il existe trois paramètres qui peuvent définir la constructibilité ou non des terrains sur le territoire français. Ces paramètres doivent être respectés sans exception pour qu’un terrain soit classé dans la catégorie de statut du plan constructible.

Il doit avoir l’aptitude à recevoir une construction de local sur le plan physique. Il doit être assez solide pour supporter toutes les charges issues d’une construction, les pentes doivent correspondre aux inclinaisons autorisées. La nature de la terre doit avoir la qualité requise pour pouvoir creuser assez profond pour les fondations.

Ensuite, le terrain doit posséder une autorisation juridique déterminée et précisée dans le PLU. La demande de certificat d’urbanisme doit être faite auprès de la mairie de votre commune. Ce certificat souligne clairement les règlements d’urbanisation applicables à votre terrain.

De plus, votre emplacement doit être viabilisé ou en mesure de le devenir pour pouvoir connecter votre maison à son extérieur. Elle doit de plus être raccordée aux réseaux publics d’électricité, d’eau potable, de gaz, d’assainissement collectif et au réseau téléphonique.

Il existe alors différents motifs qui rendent un terrain non constructible.

  • Une petite surface qui contraint les règles de PLU ;
  • Les non-raccords aux réseaux publics ;
  • Un emplacement trop isolé (problème de raccordement aux différents réseaux publics);
  • Une parcelle située dans un endroit classé zone de terres agricoles ou dans une zone naturelle préservée ;
  • Le fait d’être dans des zones à risque face aux sinistres : inondable, risque de glissement de terrain, incendie de forêt, avalanche, etc.

Les démarches pour rendre un terrain juridiquement constructible

Vous pouvez avoir recours à deux solutions pour rendre un terrain juridiquement constructible. Vous pouvez demander une révision du PLU, à moins que votre parcelle ne se trouve dans une zone à risque naturel. Si votre terrain se situe dans une zone non constructible, vous pouvez présenter la requête de modification du PLU au niveau de la commune et demander sa requalification. Les modèles de lettres de demande de révision peuvent être téléchargés gratuitement en ligne. Justifiez votre demande de modification et soyez convaincant dans vos propos. En effet, le maire, et toute autre partie prenante: personne membre du conseil communal, représentant des Architectes des Bâtiments de France ou ABF, etc. regardera attentivement comment vous avez monté vos dossiers de demande, et quels arguments vous avancez pour convaincre rationnellement afin d’urbaniser votre propriété.

Précisez également que votre projet n’a aucun impact sur l’environnement, et suit parfaitement les démarches de respect de l’environnement (modalité de construction, déblaiement, remblai, etc.). Les documents doivent être déposés dans le bureau de la mairie. Le maire ainsi que les services de l’État concernés étudieront ensuite votre document pour la validation (ou non) de votre demande de modification du PLU pour requalifier votre terrain de constructible.

Vous pouvez également avoir recours à une autre méthode en vous opposant au PLU. Les formalités restent les mêmes, mais vous vous adressez directement au tribunal administratif, car c’est un recours juridique. Pour cette option, il est plus prudent de vous faire accompagner par un avocat spécialisé dans l’immobilier pour monter un document solide et convaincant. Elle n’est pas simple à entreprendre et la présence d’un professionnel augmentera vos chances d’aboutir à une réponse positive. Vous pouvez également consulter un promoteur immobilier qui pourra vous aider à constituer des documents d’opposition dans ces étapes lourdes et épuisantes.

Les démarches pour viabiliser un terrain

Un terrain peut être juridiquement constructible, mais non viabilisé. Si votre terrain ne répond pas aux paramètres techniques déterminés pour la viabilisation, des travaux de rectification sont envisageables. Cela constitue des démarches fermes avec un budget assez important auquel vous devrez vous préparer, surtout si les terrains sont si isolés que pour pouvoir faire le raccordement aux différents réseaux, il faut dépenser une somme faramineuse.

La mairie, lors de vos demandes de  certificat d’urbanisme, peut vous informer des besoins en équipements publics pour pouvoir faire le raccordement avec les réseaux les plus proches. Vous pouvez définir avec un professionnel ensuite les travaux nécessaires et le prix global pour rendre votre terrain viable à partir de l’existant. Respectez toujours les formalités auprès de l’entreprise concernée (société des eaux, société des gaz, etc.).

Pour viabiliser, vous pouvez vous faire accompagner par un promoteur. Sa présence augmentera les probabilités d’une réponse positive dans votre demande de viabilisation. De plus, si un promoteur est intéressé par les environs ou le voisinage de votre terrain et qu’il l’a fait viabiliser, songez que par la suite, même si vous ne le mettez pas à la vente, son prix n’ira qu’en s’accroissant.

Les démarches pour rendre un terrain physiquement constructible

Pour rendre un terrain propre à la construction, vous devez toujours demander une étude des sols auprès d’un professionnel. Il s’agit d’une étude géotechnique effectuée par des géotechniciens agréés pour connaître la composition des sols.

Ces professionnels peuvent déterminer et mentionner dans leur rapport la sensibilité à l’eau, les tassements de la terre, les gonflements et les risques sismiques. Les risques sont alors déterminés précisément, pour pouvoir proposer des solutions afin de les maîtriser : envisager des murs de soutènement, effectuer des travaux pour niveler votre terrain, penser à un remblaiement, etc. Vous pouvez également ajuster votre projet immobilier en fonction des résultats d’étude. La structure et les types de fondations doivent correspondre à la nature du sol existant. Vous pouvez également prévoir un changement dans les plans de votre projet en rectifiant la configuration et l’orientation de votre maison pour mieux répartir les charges.

Si votre terrain ne fait pas partie d’une zone constructible, il ne peut pas en principe recevoir votre projet immobilier et n’est pas non plus favorable à la vente. Ce critère n’est pas figé, car le PLU peut changer avec le temps, selon les visions de la commune ou des communes environnantes (cas du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal ou PLUI) et votre terrain peut devenir constructible. Mais passer dans cette case de faisabilité n’est pas impossible. Vous devrez alors respecter certaines étapes de manières rigoureuses. Il faudra alors respecter toutes les consignes pour constituer vos dossiers de demande de requalification de votre terrain, ou votre dossier de demande de modification du PLU. Un recours juridique à déposer directement au Tribunal administratif, comme l’opposition au PLU est même possible. Pour ce qui est du souci de viabilisation, demandez un certificat d’urbanisme pour les différents raccordements aux réseaux publics existants, contactez les institutions responsables de chaque section. Pour ce qui est des contraintes liées au sol et à ses caractéristiques, effectuez une étude de votre sol pour pouvoir ajuster votre projet si besoin est.

Thierry

Thierry possède sa propre agence d’architecture. Il accompagne les particuliers depuis la création des plans de leur logement, en passant par la réalisation des démarches administratives jusqu’à la coordination des différents artisans en charge des travaux.